总价千万起，“豪宅”正在成为法拍房市场的“香饽饽”。
在近期，于多个城市的法拍房市场当中，千万级别的豪宅呈现出扎堆上新的情况，并且部分房源被拍出了超高的溢价率。在北京，存在着房源以800万元作为起拍价格，最终以1403万元成交的情况。在深圳，有豪宅是以1504万元作为起拍价格，最终以3356.6万元成交，溢价率达到了123%。
业里的专家讲，那种豪宅样式的房产自身就存有一定的稀缺的特性，另外加上其起始的拍卖价格跟市场上的价格相比，会出现比较大的折扣情况，所以呢市场方面对其的关注程度就变得比较高了。除此之外，差不多在最近的这段时间里，有关那个市场触碰到底部之后开始保持稳定并且慢慢回升的信号数量增多了，购买房子的人进入市场的意愿有所增强，这样一种积极的情绪也传递到了法律拍卖的市场当中，进而带动了对于那种“质量比较好的标的物”的争抢。
豪宅扎堆法拍
今年以来，多个核心城市的“豪宅”法拍热度升温。
在首都北京，瀚海数据研究院这般陈述，那是在4月17那天，朝阳中央别墅区里的“首开琅樾7号楼7室（别墅）” 开始有了以800万元的价格进行起拍的情况，总共吸引了26个人前来报名，而且出价次数高达161次，最终它是以1403万元成功成交的，溢价超过了七成，只是，和1600万元的市场价格相比较而言，还是存在着一定的“捡漏”的相应空间的。
4月14日，阿里资产司法平台呈现出这样的情况，深圳市福田区香蜜湖的香域中央花园，有一套房源进入法拍流程，它是以1504万的总价开始起拍的， 在当日开拍之后，就出现了那种极为激烈的竞价场面，有18名参与者，他们历经了35轮的竞价，最终这套房源是以3356万元成交的，其溢价率居然达到了123%，并且深圳的豪宅法拍显得更为热闹。
房屋相关标的物的介绍表明，此房源用于拍卖所依据的文号是“（2026）粤0304执3416号”。其建筑面积为203.62平方米，当前处于“抵押查封”的状况。一共有2个案件实施了查封，等到通过司法拍卖成功成交之后呀，过户的时候这些查封都会被消除掉。除此之外呢，从2025年1月一直到5月，存在物业欠费3919.7元。
在阿里拍卖平台上，有另一宗法拍信息呈现出来，4月7日的时候，由深圳市南山区人民法院负责处置的，是南山区香山中街纯水岸（十四期）2栋1单元1102房，此房在历经45次出价，以及22次延时之后，完成了拍卖，该房源的评估价为1881万元，起拍价是1505万元，而最终的成交价为3500万元，相较于起拍价溢价超过1995万元，溢价率达到了132.52%，并且该房源也处于深圳顶级高端居住区。
在杭州，也同样存在着热门的豪宅房源被上架并且拍出的情况。于4月20日这一天，在杭州市的那个被称作“顶豪”的小区凤起潮鸣，有一套住宅房源开启了拍卖程序，所设定的起拍价格是2179万元。这场拍卖总共吸引了5个人报名参与竞拍，历经了52轮的激烈竞价以及多次出现延时交易之后，最终这套房源是以2343.1万元的价格成交，折算下来单价比约为8.62万元，里面还包含了车位。
不过，豪宅拍卖热闹频现之际，也有“顶豪”房源出现流拍。
经了解，4月17日那天，广州那个顶级豪宅小区汇悦台，有一套准备法拍的房子，它流拍了，这件事被人们知晓，此房源的建筑面积是308.69平方米，其评估得到的总价为8642万元，然后以总价6049.55万元这个价格开始起拍，它在阿里资产平台挂牌之后，有1人报名参与，同时还吸引了1.7万人前来围观，然而到了正式拍卖的时候，却一直都没有人应拍，最终就宣告此次拍卖流拍了，另有相关拍卖公告所示，这套房源涉及到共有物分割纠纷这一案件，目前的情况是没有出租出去，不过仍然是有人居住在里面的。
争夺“优质标的”
总价千万起的豪宅法拍，为何频繁出现“出圈”案例？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向第一财经表示，和普通住宅相比较而言，豪宅法拍能够吸引激烈竞拍，甚至出现高溢价成交，背后存在多个缘由。其一，二手豪宅常常位于城市的核心地段，由于土地资源具有不可复制性，且拥有成熟的顶级配套，所以本身具备很强的稀缺性。其二，对于许多买家来讲，这些传统的地段以及项目，是值得用来持有的稀缺资产。
一方面，豪宅进行法拍的时候，通常会有一定程度的折价率，进而存在着“捡漏”的空间以及价格上的吸引力。另外，在最近这段时间，有许多关于市场触底企稳的信号，这样的情绪也传递到了法拍市场， thereby带动了对于“优质标的”的争夺情况。高成交率涌现出来，并且显示出溢价率，这反映出市场对于位于核心区域房产价值的认可，以及信心正在逐步得到修复。
需留意的是，于各个大城市里，法拍房的那种清仓的比率以及折价的比率之间的差异是颇为显著的。
根据中指研究院给出的数据，在2026年第一个季度的时候一线城市法拍住宅房源成交了1963套，这里面北京成交了276套，其清仓率是44.5%，成交折价率为74.3%，上海成交了407套，清仓率是59.0%，成交折价率为75.4%，广州成交了809套，清仓率是47.3%，成交折价率为76.9%，深圳成交了471套，清仓率是64.9%，成交折价率为91.5%。
李宇嘉称，深圳法拍房清仓率相对领先，其一，深圳法院积极推行“包清场”以及“各付各税”政策，从制度层面搞定了法拍房最棘手的痛点，也就是交付难与税费不清的情况，极大降低了买家的风险以及不确定性；其二，将在需求结构领域而言，因为深圳房产投资属性比较凸显，所以当机构预估沪深市场有希望触底反弹时，这或许会促使部分投资者进入市场；其三，另外深圳二手豪宅主要聚集在香蜜湖，还有后海，以及深圳湾等区域，这些区域是各方都认可的资产保值增值能力强的地方。
中指研究院还指出，在2026年一季度的时候，全国法拍市场出现挂拍量增长的情况，同时成交量也呈现出增长态势，法拍住宅成交活跃度得以提升，清仓率和去年同期相比出现走高表象 一拍成交占比稳定且缓慢上升，最近这些年，法拍市场上所发生的交易，日益受到市场方面的重视，有更多的机构，银行以及购房者加入到法拍市场当中。
不过，即便市场规则以及透明度有所提升，价格方面存在着“捡漏”的空间，然而购房之人参与豪宅法拍的时候，仍旧需要留意潜在的风险，借助法拍来购买豪宅，依旧存在着不少的“暗礁”。
李宇嘉向第一财经讲，参与竞拍的人首先要留意的，就是产权跟法律方面的风险。“买卖不破租赁”这种情况，是极为常见的陷阱当中的一个。要是房屋有着合乎法律规定且有效的长期租约（甚至有可能是原业主故意伪造出来的），哪怕拍下了房产，也没办法要求租客搬离出去，这就可能致使“拍到房却住不进去”。除此之外，要是房屋已经为其他人设立了居住权，新业主同样没有权力要求居住者搬离。
第二存在隐性成本风险，原业主拖欠的物业费，还有水电燃气费，以及供暖费等，一般是要由买受人来承担的，对于豪宅来讲，这笔费用或许数目不小。同时，虽说“各付各税”已然成为一种趋势了，可是部分房产有可能因为性质特殊，像是属于非普通住宅，从而产生高额税费，并且明确规定由买方承担。
排在第三的是资金跟交付方面的风险，法拍房一般要求在极短时间之内付清全款且部分银行虽然提供“法拍贷”，却必须要提前完成预审，不然就有可能因为资金没到位而违约，进而致使保证金被没收，除此之外，还可能存在没被告知的质量问题、违建，又或者是装修损坏等状况，后续维修成本得自行承担。
