自8月28日的新政颁布以后, 最为关键的一次全面梳理工作, 是在9月18日由住房和城乡建设部就相关事项举行的新闻发布会上完成的。
甚至在这一段时间段里面, A股市场所呈现出来的持续且明显的上涨这种状况, 并且, 这一种状况, 也是跟此次发布会的存在, 而产生直接的关联性。
这次发布会里头最要紧的一回事情, 就是使我们能够弄清楚, 此时此刻楼市政策底下的那个最根本的源头, 究竟是个什么样子。
认知决定一切, 这根本就不是什么空话。关于政策制定的出发点, 其实也是来自于那些制定政策的他们对眼下楼市所具备的实际认知。
因此, 9月18日当天所举办的这场发布会, 能够使我们清晰地明白多个事情。
比如在本次发布的现场之中, 住建部提出了两个判断的内容, 这内容就是关于两个转向以及两个转变！
什么是两个转向？
住房和城乡建设部那边所讲的原话内容具体如下。
这个说法里的“两个转向”其实是在讲两件事情, 第一件事是城镇化发展, 它现在的样子是从过去那种特别快的那种增长速度, 慢慢转到了现在这种比较稳定的发展阶段, 第二件事是关于城市本身的, 它正在从以前那种拼命扩大规模、不断增加新东西的那个阶段, 转变为现在这个阶段更加注重在现有的基础上做文章, 把质量提高, 让效益变得更好的这样一种状态。
我们可以将住房和城乡建设部分别发布的两句话, 理解为是目前所有相关政策所依据的总的指导原则。
在城镇化快速增长期的这一阶段, 人们所迫切需要的究竟是什么? 他们真正需要的是那种不顾一切地向前推进的发展态势。这种发展体现在一年能够完成5公里的延伸。
同时也体现在三年之内便能让新的城区展现出原本的雏形。所需要的就是这种高速的扩张速度以及快速的成型能力。正是由于存在这样的高速发展和快速形成机制, 才能够推动整个城市的空间框架迅速地落实在地面上。
但是, 什么是稳定发展阶段呢? 这个时间段指的是城市的整体规模已经基本定型了, 往后不再需要去大规模地拓展城市空间范围了, 接下来更多地是需要一些微小的增量, 甚至是零新增量的情况存在。
从那种增长速度非常快的情况, 变成了发展水平相对比较稳定的状态。
千万不要看轻这种改变, 因为这代表着在未来的许多年里, 对于发展逻辑的整体定调, 是建立在针对之后很长时间内的政策认知层面的基础之上的。
再看两个转变，住建部的原话是：
这两个转变指的是, 一个是房地产市场的供需关系发生了非常重大的变化, 第二个是房地产现在进入了以存量为主的那个时代。
咱们先来瞧一瞧第一句说的是什么内容, 就是房地产市场在供给和需求这两个方面的关系, 已经发生了很大的改变。大家也许并不清楚, 正是因为有了上面所说的这句话, 才使得我们现在在全国范围内开始推行现房销售这样的做法。
问题的关键所在是, 为何在之前的阶段里必须采用预售制度, 而在之后的一段时间内又一定要转变为现房销售的模式, 那么造成这种极其巨大的变化状况的根本性根源到底是在何处的呢。
对于这一问题的最佳解释, 实际上源自于《人民日报》。
预售制, 这是在商品房供不应求的这个时期里面, 用来解决住房短缺问题的一种最好的办法。
因为预售制度能够提前把房源和房价给锁定住。在住房供不应求、且房价总体处于上涨趋势的这个阶段里面, 去买房子的人们如果早一点去签约的话, 那么他们往往就代表着能够拥有更多的选择余地以及更低的价格条件。
在这种核心需求的支撑之下, 交付环节所存在的一些不确定因素, 反而是被预售期所带来的各种优势给掩盖住了。
可是, 目前的供需情况出现了反向的变化, 说得简单一点, 房屋市场已经由以前供给不够用的阶段进入到了现在供给超过需求的阶段, 因为每个人家里都有房子住了, 住房产品也就不再算是缺口的资源了。
所以在这个阶段, 整个社会的需要方向方面发生了很大的转变。
到了现在这个时间节点, 大伙儿心里头都不想再去扛那个交房时可能出现的不确定性风险了, 也不想去碰那个房子品质方面的隐患了。大家伙儿更想要那种能够亲眼见到、实实在在的房源, 还得是能够满足个人独特喜好的款式, 最终的目的就是一定得是真真切切地喜欢这东西。
因此, 我们决定将预售的制度转变成为现房直接销售的mode, 这个动作, 就是为了去贴合全社会整体需求发生方向性变化的现实状况！
因为供应已经过剩了！
咱们接着来关注第二方面所说的话, 房地产市场已经步入了以既有房屋为主要的存量发展阶段。
自二零二四年的时间点起, 往前回溯三年的整体交易数量表现来看, 年度成交总面积大约保持在十三亿平方米的规模, 该数值即代表了国内房地产市场所依托的基础性消费需求。
那么, 新房的供应数量越少, 就越会迫使市场对于房屋的需求流向到二手房的市场环节当中去。
这是最新的住宅成交结构总图。
你现在能够很清晰地观察到一种颇为奇妙的现象, 那就是二手房在整体交易市场中所占据的比例正在经历一个极为快速的上升过程。
2022年时, 该数据仅为27.1%；到了2025年底, 这一数值上升至46%。然而, 仅仅过了半年, 至2026年上半年, 比例已经攀升至50.4%。根据上述递增趋势来推测, 当时间推进到2026年年底时, 二手房在整体市场中的占比恐怕会接近并达到55%左右的水平。
也就是说, 在当下的市场环境中, 二手房的成交量已经超过了新房的成交量, 而且这种情况正在成为一种不可逆转的大趋势。。
这也是在发布会上, 住建部做出判断的依据, 该判断指出国内的住房结构已经正式进入了存量房时代。
因此, 这就是针对二手房市场所带来的最大的影响状况, 假若你对“量在价先”这一种经典的理论内容已经非常熟悉掌握了的话, 那么你一定能够知晓在接下来的时间阶段中到底会如何发生事情的变化动向。
但是能够明确一点的就是, 这一种情况会导致二手住房方面的实际价格达到最低的区间。
请注意, 这里的意思仅仅只是触及了底部的情况。在以往的语境里头, 我们习惯听到的说法是会在触及底部之后出现反弹的现象。
不过, 实际情况是, 在达到最低点以后, 价格并不是一定会出现回升的。这是因为触底之后就会反弹这种想法, 是来自于十年前房地产市场行情正在扩大那个阶段人们所持有的一种认知逻辑。
现在的情况是这样的, 触底之后可能会有持续磨底的走势, 至于这样的磨底时间到底有多长, 这一点是没有办法提前知晓的。
这要看新房供应减少的具体情况究竟是怎样的, 还要看新房价格在多大程度上实现了回升, 同时还需要考察二手房自身所具备的质量水平。
由于新房的供应量呈现减少的趋势, 这就导致了价格的上涨, 进而使得二手房市场变得越来越有利。
在目前的情况下, 我们已经能够清楚地了解到, 住房和城乡建设部在发布会当中所提出的两个转向、两个转变, 其实就是我们理解关于下一步住房发展以及城市发展方面的总纲领。
2026年, 真的就是大变局之年, 我们所有的东西都处于变化当中, 过去的旧认知已经没法当作参考了。
我们真的是需要将自身的认知同政策所指向的方向紧紧贴合在一起, 去对当下的所有事物进行重新理解, 去把未来的方向给看清楚。
