今年始, 自租市场机构常以自行中断合作引发争议,并被纳入公众集中议论的行列。
最近，一些房东和租客在好几个社交网站上说，他们没跟对方商量就收到了自如突然要解除合同的信，自如付了合同上说的钱后就不再合作了，这样房东的房子空着收不到租金，租客也只好马上找新地方住。
一些房东透露，自如方面以“行情低迷、房屋亏损”为借口，劝促房东减租，倘若房东不同意，就启动独自解除合同的手续，并且依照契约给予补偿。但是，自如的补偿办法并未让房东称心，有房东在社交网站上激烈批评，违约金是两份房租的钱，可实际上多数房东最后收不到两份房租的钱，因为要扣除所谓的装修损耗费和预先付的房租。
房东之外，租客在这场“强制终止合同风潮”里也承受着巨大损失。有租客在社交网站上抱怨，刚刚完成了看房、整理行李、迁居等一系列艰辛活动，由于自如方面人员突然通知必须立刻搬走，于是被迫重新开始。另外一些租客称，在最热的季节仓促搬离如同现代形式的酷刑，而且负责的自如人员态度极其恶劣。
这并非自如第一次因“单方解约”问题遭到公众强烈不满，早在2024年春季，自如就与房东、租客之间产生了激烈矛盾，众多房东和租客开始在社交网站上发布自己被自如强行解除合同的案例，更有房东反映，在本人未明确同意解除合同的情况下，自如应用程序竟然自动启动了解约程序。
那个时刻，自如表明解除合同是常规运营变动，并非批量终止，相关合同终止者将依照协议获得相应补偿。
自2024年春季以来，自如持续遭遇“单方面解除合同争议”，这一状况远非“常规运营变动”所能涵盖，由此外界广泛怀疑其商业体系已难持续，公司正承受着一场生死考验。
01.自如的现实困境
自如为何宁愿支付违约金也要强制解约？
自如的主营业务模式为“增益租”，其核心优势在于价格固定、不出现闲置、收入有最低保证，并且每年还能参与利润分配这种情况下，房东把空置的房产交给自如，自如会依照房产的类别设计专门的翻新计划，维修开支由房东负责，接着双方商议设定租赁价格，自如每季度会向房东支付至少八成的月租作为基本回报，倘若市场行情上涨，超出部分则由自如和房东共同分配收益最终，自如借助其配对体系，把房产的通常租赁时长压缩到七天以下，以此达成房产的快速流转与经营效益的最大化。
所以，当房屋租赁市场状况不佳时，自如会受到显著冲击：首先，按照“增益租”的规则，自如必须向房东支付固定报酬，然而房屋租赁市场状况不佳往往导致租金降低和空置率增高，这直接造成自如的运营开销急剧增加；其次，房屋租赁市场状况不佳意味着招揽客户变得十分困难，这不仅使自如难以赚取分成利润，更直接损害了其主要的利润生成渠道。
然而自2024年以来，住房租赁市场行情下行态势持续加剧。
中指研究院统计，2024年1月至11月，全国50座核心城市住宅租赁均价总计降低2.72% ，所有级别城市都受到影响，其中一线城市住宅租赁均价总计减少2.29% ，二线城市总计降低3.01% ，三四线城市总计下跌2.38% 。在所统计的50个城市里，有48个城市的住宅租赁均价呈现总计下降的情况。
2025年房屋租赁市场状况持续走低。依据中指研究院发布的信息，今年上半年，全国五十个主要城市住宅租赁均价整体下滑了1.37%，比去年同期的降幅多了0.47个百分点。其中，一线城市住宅租赁均价累计减少了0.56%，二线城市累计降低了1.83%，三四线城市累计下降了1.47%。
从表面来看，租房市场行情走低，自如租的房子越多亏损越大，所以宁可付出违约金也要强行解除合同，但实质上，自如“单方面解除”合同的根本原因是租房市场的供求关系已经严重失调。
住建部公布的全国住房调查数据显示，全国住房空置比例达到21.3%，表明大约有1.2亿套住房未被使用，其中一线城市住房空置比例平均为12.7%，二线城市为18.5%，三四线城市则达到了26.4%。住房租赁市场供需不平衡的状况，正严重限制了自如的发展潜力。
当前，公共租赁住房大量投放使得自如的处境更加艰难。未来五年全国打算建设870万套此类住房，其中超过三成集中在一类城市。这类住房借助国家信誉支持，租金设定低于市场价，对自如造成明显影响，逼得公司必须应对客户获取更加困难的局面。
02.押注二手房业务
租赁市场面临压力，促使自如寻求更广阔的商机，2025年3月，自如借助二手房业务“自如美家”正式进入二手房买卖领域，扩大经营范围，意图发掘“第二个发展动力”。这一举措被外界看作是自如在推出“增益租”模式之后的又一次关键战略转变。
自如美家第一阶段主要工作涉及三项，具体为三个产品系列：精选北京、上海等地的优质房产，借助改造后好房、基础装修好房、精装好房三个产品，协助业主完成房产出售；房源全面对接渠道：向所有经过认证的渠道商开放自如美家房源，并利用公司十三年积累的城市数据、房源资料库、虚拟现实看房、影像展示、智能找房等数字化工具，使房产交易过程更为便捷；交易费用九折优惠：实施交易费用减免措施，客户通过自如平台进行二手房买卖，在优惠期限内可获得费用八折的待遇。
自如涉足二手房交易的思路并不复杂,经过多年发展,自如已经积累超过一百万套租赁房源,这些房源大多来自数十万位房东,其中许多房东可能会产生将出租房转为出售房的想法,因此二手房业务可以看作是自如租赁业务的进一步拓展。
自如二手房业务的中心举措在于其独特的市场切入点，与常规房产代理模式存在显著区别，房东只需将房产信息发布至自如平台，公司便会依据房产的实际状况实施装修升级，针对不同类型的房源设定了专门的改造方案，焕新好房主要针对简约装修的房产进行美化，清水好房则侧重于对陈旧房产进行翻新，心舍好房则以艺术化智能家居配置为特色，专门提升高端房产的价值。
提升房屋品质是自如的固有优势，进行室内设计对他们来说十分娴熟，早先，自如的房屋租赁业务就曾借助改善房屋条件来增强租赁成效和租客迁入的便捷性，开展二手房业务期间，自如不仅继承了这项固有优势，更将翻新二手房所形成的增值收益及装修开销转化为了经营利润
虽然其经营理念合理，且具备显著的独特市场地位，不过自如的存量房交易领域依然遭遇不少困难。
二手房买卖领域竞争异常白热，贝壳、链家、我爱我家等老牌中介机构依靠海量的房产信息库、稳固的销售网络和深厚的经营积淀，已经牢固掌握了绝大部分市场占有率，尽管自如在房源储备上具备一定长处，但在销售通路和宣传推广方面仍需倾注大量资本；此外，自如的业务流程过于繁琐，涵盖了从室内装潢规划、工程建造直至房产销售的各个环节，每一步都会加重资金周转的负担。租赁市场压力巨大，自如面临现金流转现困难。
经过专业装修改造的房产，其市场吸引力能增强多少，还有二套房交易业务是否可成为自如的又一发展引擎，这些疑问依然存在。
03.出海寻增量
面对国内市场的竞争加剧和增长受限，自如也在海外市场寻求新的发展空间。
二零二四年五月，自如宣布开展海外房屋租赁业务，推出了面向海外学子的租赁平台“自如比邻ZABIT”。该平台重点服务香港、英国等地区的中国留学生，为他们提供租房解决方案。
该领域未来潜力可观，根据《中国留学发展报告》的数据，自2008年起，我国海外学子数量持续攀升，目前依然是全球最大的留学派出国。2021年，我国在海外高等院校就读的学生人数达到102.1万，稳居世界前列，相关服务行业的整体营收规模已突破百亿元人民币大关。另外，英国和美国的大学，以及加拿大和澳大利亚的高校，都是中国学生选择深造的热门地点，香港的院校也吸引着众多留学生前往。
但是，文化区别和本地化适配的难题是自如拓展海外市场必须攻克的难关，例如欧美租客更加重视个人空间和自主权，对于共享居住的认同感与中国学生有显著不同，特别是在国内很普遍的管家式维护和定期清洁，或许会引起欧美租客的反感，自如必须在产品规划和服务方式上兼顾文化差异，开展符合当地需求的改进工作。值得注意的一点是，各个国家和地区的文化传统、法律规范、商业惯例等方面差异显著，倘若这些方面处置失当，势必会对自如拓展海外市场造成严重阻碍。
此外需要关注的是，全球房屋租赁行业竞争异常激烈，自如在此过程中遭遇大量实力雄厚的竞争者，特别是在学生住房方面，KKR、博枫等企业已占据领先地位，HousingAnywhere作为一个面向留学生及年轻人群的租赁平台，其服务网络遍布全球，在超过一百五十座城市设有业务。另外，诸如异乡好居、Airbnb、Facehome、Rightmove这类知名度较高的房屋租赁平台已存在，自如若想在激烈的市场竞争中占据一席之地，就必须投入大量资源进行市场宣传和品牌塑造。
自如目前遭遇诸多发展瓶颈，主营业务拓展遇到天花板，二手房业务尚在起步阶段，国际化进程受阻，如何在当前困境中寻找发展新路径，是自如亟待解决的核心问题。
