押品是商业银行主要的信用风险缓释方式，其初始价值评估以及后续价值评估，对信贷业务的风险识别、风险防范以及资产质量管理而言，有着重要意义。房地产资产是商业银行主要的押品，其估值通常高度依赖第三方评估机构，商业银行自身由于未设立专业评估团队，或者未配置专业评估人员，常常无法发现原始估值存在的风险。所以，要建立健全商业银行押品动态内部评估机制与风险防范机制，这就显得尤为重要。2023年起，无锡农商银行，为提升评估效率，使押品价值得以真实呈现，能合理去确定授信额度，进而提高主动风险管理能力，在对房地产评估公司施行准入制度，且抵押资产评估由总行统一管理的基础之上，构建押品内部评估机制，制订了工业地产内部评估方案，还有个人住宅类房产内部评估方案，针对部分押品借助内部评估来确定抵押价值。
这是要组建专业化以内的评估队伍，也就是在此行信贷管理部的下面，设立专门的内部评估小组，让专职人员去遵循客观公正的原则，还要遵循科学性的原则，以及审慎性的原则，并且要以实际资料作为基础，认真地去调查研究，实地进行查勘，审慎地做出估算，以此来确定合理的押品内部认定价值。
二、明确内评范围以及实施方案，依据现有的押品种类，把内部评估大体划分成工业地产类与个人住宅类，对于个人住宅类，需要营销人员把拟估值的房地产押品细节状况录入信贷系统，再由系统凭借房地产押品的特性数据，借助在线数据实行线上估值，进而确定相应的这个房地产押品贷前估值。针对工业地产，结合行业标准，参考评估公司提供的国有出让工业用地市场价格，参考不同类型厂房重置价格，依据不同地区工业土地的供求状况，依据土地性质，依据出让方式等，确定国有出让工业用地内部评估指导价，确定全新标准厂房重置指导价，确定因素修正体系，采用重置成本法，经过相关因素修正，确定工业地产内部评估价值。
三、开展全流程押品估值管理工作。依照现行信贷业务流程，把房地产押品内部评估流程划分成贷前评估、贷中以及贷后重估这三个部分。贷前评估时，个人住宅类主要借助线上估值方式，工业地产类运用内部评估小组跟外部评估机构评估相结合的模式，其他资产类则由外部评估机构来评估；贷中及贷后流程方面，由内部评估小组依据外部数据，结合房地产市场状况、业务品种以及押品状况等诸多因素进行综合考量，动态实施押品价值调整，在必要的时候委托评估公司进行重估。
该行借助建立内部评估机制，切实有效地提升了评估效率，进而节省了业务的外部评估费用，最终创造出了经济效益。自从开启内部评估工作以后，该行已经展开押品内评业务38笔，并且节省费用大概35万元。与此同时，在一定程度上改变了该行抵押资产价值认定对第三方评估机构高度依赖的状况，切实发挥岗位的专业效应，提升主动风险管理能力，有效地防范押品系统性风险。
（无锡农商银行 胡俊、杨程）
