存量资产正在变天：海南这个小镇用一块闲地让老板们集体失眠！
一块73亩的荒地，正在重新定义“存量资产”的价值！
前不久，海南万宁签了个项目。
东澳镇有个大环岭, 那里有73.51亩地, 其总投资为6000万, 规划要建设民宿, 还要打造特色餐饮场所, 以及咖啡厅, 另外还有观光果园, 并且要建造观景平台。
听起来就是个普通农旅项目对吧？
然而倘若仅仅瞧见“农旅”这两个字眼, 那就错失了一个信号, 此信号背后潜藏着一个问题, 这个问题是所有手头拥有闲置资产之人都应该深思清楚的。
一、6000万砸进去，图什么？
73亩地，说大不大，说小不小。
如果是处在一线城市，那也就是属于社区商业的规模大小。而要是放在万宁东澳镇, 它便成了一块“试验田”。
该项目的相关方所看重的并非是这块土地自身能够产出多少粮食, 以及能够售卖多少门票。他们所押注的是另外一件事情, 那便是当传统商业地产所秉持的“房东逻辑”行不通之时，究竟依靠何种因素来吸引人们前来呢?
答案就藏在规划里：民宿、咖啡厅、观光果园、观景平台。
看呀, 不存在大商场, 不存在写字楼, 不存在标准化的商业盒子。尽是些“能让人持续停留”的事物。
二、操盘的秘密：不卖空间，卖“待得住”
这项目的操盘逻辑，跟传统地产招商完全是两码事。
传统做法是什么？拿一块地，盖个楼，招满商户，收租。完事。
但大环岭秉持的思考方向是, 首先要清晰地思考出会有谁到来, 到来之后会去做些什么, 以及为何会停留下来而不离开。
能让人过夜的是民宿, 能让人坐一下午的是咖啡厅, 能让人动手体验的是观光果园, 能让人拍照发朋友圈的是观景平台。
每一个业态都在回答同一个问题：凭什么让人花时间在这里？
难道这不叫“增量创造”还能叫别的什么别的吗。这73亩地, 原本的时候呀有可能就是一片荒坡呐, 如今呀它已然变成了一个“目的地”了。
三、成败关键：搞懂“情绪经济”四个字
说个你可能没意识到的事。
重庆存在一个名为 MSG 汇星的商场, 该商场是由老厂房改造而成的。在这个商场里, 最为火爆的并非是什么大牌专卖店, 而是一个称作“水豚之家”的所在, 在那里, 你能够一边品尝咖啡, 一边抚摸水豚。
有个00后姑娘是店主, 她说水豚“情绪稳定”, 能满足年轻人“解压”需求。有这么一家店, 从北滨路搬来。这搬来是因为MSG汇星“层高7米”, 还“停车方便”, 且“定位潮流”。
你品品。
一个老厂房改造的商场，吸引人的不是品牌，是“能摸水豚”。
这就是情绪经济。
那么福建平潭同样如此, 往昔之时游客抵达至海边, 甫一举拍摄下照片便径直离去, 如今又是怎样一番情形呢, 长江澳沙滩之上存在着一家名为流淌森林的咖啡店, 在此处冲浪教练不会催促你下水, 咖啡师也不会催促你点单, 你能够安然静坐长达一下午的时间, 却没有任何人前来驱赶你, 就在今年的1月至8月期间, 仅仅是这一片面积较小的沙滩, 其营业额已然快要达到200万了。
四、谁该认真看看这个案例？
三类人。
其一为, 手中持有老厂房、历史街巷、社区商业的地产商以及城投公司, 以往你大概仅仅想着“招商填满”, 然而如今必须转变思维——首先要思索明白“此地能够给予人们何种情绪体验”。
身为第二类，有着文旅资源, 然而却缺少内容, 缺少运营的地方, 以及文旅集团。一处处山水就那般放置着, 可是游客来到此地后, 很快就离开了, 无法留住人。缺少的并非是风景一类元素, 而是能产生有让人产生甘愿停留下来这种效果状况的场景。
第三种类型, 是大型国有企业以及事业单位当中, 存在着那些没人管理的闲置空间。其内部既没有团队, 也没有思路, 若要寻找一个外部的智囊, 将问题剖析透彻, 或许这会是最为快捷的途径了。
五、现在该做什么？
别急着动工。
首先, 要弄明白你这块地有着怎样的“特性”。它并非是那种毫无特点的存在——它拥有过往的经历、留存的记忆、周边围绕的人群。大环岭所开展的是农业与旅游相结合的项目, MSG汇星致力于呈现潮流情绪相关的内容, 平潭主打海岛治愈这一特色。每一块地所对应的发展方向是不一样的。
接下来的第二步, 需明晰“谁会前来、缘何而来”。切莫仅凭主观臆断来确定经营业态。要前往实地进行蹲点, 再去与他人展开交流, 进而观察周边三公里范围内的人群确切缺失的是什么。而情绪经济存在这样一个前提, 那便是——你必须真正地了解你的用户。
第三步, 要轻轻地启动, 快速地进行验证。千万别一开始就投入几千万去盖大楼。先选取一小块区域来打造一个样板, 等运行顺畅了之后再进行扩展。资兴采用“微改造、精提升”这种方式将废弃的泵房、老厂房盘活, 郴州凭借508.5万国有闲置资产吸引撬动了2000万社会资本。采取小步快走的方式要比一步就达成目标更为可靠。
避坑要提醒, 千万别想着去照搬他人的模式, 大环岭的经验是能够去借鉴的, 然而, 你的地是不一样的, 你的城市是不一样的, 你的人群也是不一样的, 抄作业可是最快的导致失败的方式。
六、不止一个案例在验证这条路
乌镇南栅, 有个由老锅厂改造而成的南栅南艺术街区。当地将闲置国有资产, 以长达10年的租期租给运营企业, 该企业投入了1700万。在2025年国庆期间, 累计接待游客数量超过6万人, 营业额超过100万。
分布于重庆的雅戈尔, 有着面积达7.2万平方米的老厂房, 在2019年之际, 最后一台缝纫机停止了运转, 那如今状况如何呢? 其中有的部分转变成为了商务会馆, 还有的部分转变成为了新能源汽车产业园, 实现了自“工业锈带”到“生活秀带”的过渡。
地处永州的老火车站, 其始建于1938年, 历经多年已停止运营。近期, 它以10.85亿的价格成功达成交易, 并且要留存4.5公里长的铁轨以及30栋具有历史意义的建筑, 进而打造成文旅相互融合的示范区。
在成都宽窄巷子, 有个名为“宽厰”的存在, 它是那种以选题为形式的零售区域, 还获得了“2025旅游业态创新与消费促进发展范例”的称号。
这些项目的共同点是什么？
没有拿新地, 没有盖新房, 所以都不是“增量”, 全是存量空间, 不过是换了种活法。
要是你正为这样的情况而苦恼, 即手里存在闲置的地块, 还有老厂房, 以及历史街区、商业街区、废弃工厂, 面临没人前来, 来了之后留不下来, 走了之后又不帮忙传播, 且不清楚该从哪里着手的问题, 那是能够一同交流交流的。
