诺贝尔文学奖得主萨拉马戈, 在《里斯本围城记》这本书的开篇这样写道, 没有达到真实的情形下, 就不能够进行修正。然而要是不给予修正的话呢, 那就没办法达到真实了。
如今的中国楼市，正处于萨拉马戈的真实和修正，修正与真实。
房地产整体冷淡，只有一线城市很热闹
8月17日, 国家统计局把70大中城市的房价情况给公布了, 结果呢, 呈现出了一种一个世界有着两种面貌的状况。
一线城市呈现出的状况, 给人带来欣慰之感, 甚至更有欣喜之情。在二手房占据主导地位调控着市场的时期, 这个7月份, 4个一线城市的房价相比上月上涨了0.2%, 自远在未来的是2026年3月份之后, 已连续长达第5个月维持着每月相对上月环比上涨的态势。
新房的表现, 尽管比二手房要差一些, 可是并没有出现下跌的情况。在7月的时候, 一线城市新房的价格, 由上个月环比增长0.1%, 转变为持平的状态。
在北京、上海、广州、深圳这四座一线城市之中, 唯有北京的新房呈现环比下跌的态势, 其跌幅为百分之零点三, 而其他三座城市依旧保持着环比上涨的情况。也许是由于在北京在表现方面落后于上海、广州以及深圳, 所以在八月八日的时候, 北京出台了一则新的楼市政策, 其目的在于赶在房地产销售旺季金九银十的之前进一步加大刺激力度, 从而推动楼市发展。
据中国房地产报显示, 北京新政当中最为显著的看点在于, 公积金所给予的支持力度出现了大幅度的上调。在进行调整以前, 首套房公积金贷款额度与新房总价中位数之间的比值呈现为27%。而在调整之后, 该比值大幅提升到了58%。
新规施行之后, 双职工家庭所具备的公积金, 在贷款额度方面, 最多能够达到三百四十万, 并且, 其利率低到百分之二点六。
新政公布之后, 北京房地产受关注度显著上升, 据北京商报所讲, 一些中介店铺二手房在周末（新政制定后的首个星期）带看数量相比之前一周增长幅度超过了百分之四十, 低标价小户型率先出现交易量上升。
截至pti监测数据显示, 在8月10日这天, 一直到8月16日这段时间, 北京地区的二手房成交量, 和之前作比较, 呈现出环比上扬了10%的情况。
还有一个用于衡量一线城市热度, 或冷度的关键指标是二手房挂牌量, 它也呈现出持续上升, 表现强势的态势。根据冰山指数的数据显示, 截至7月底的时候, 一线城市的二手房挂牌量与去年同期相比, 下降幅度已经超过了10%, 并且这种下降的趋势依旧在持续, 仍然朝着向下的方向发展。
受一线城市回暖的刺激，土拍市场也在升温。
8月16日, 《财新周刊》显示, 这一天, 上海下半年土地拍卖的“第一枪”被打响, 第六批的三宗涉及住宅的用地全部完成了成交, 在这单一的一天之内, 就收揽资金达到235.14亿元, 创造出了在这一年之内的最高纪录。
最具抢手特性的地块, 是处于杨浦滨江一带的宅地, 属于四家国资（构成联合体）, 历经200轮激烈竞争, 才区分出胜负, 最终, 由保利发展和华润置地组建的联合体, 凭借着10.20万元每平方米的堪称历史的楼面价, 依靠161.2亿元的堪称历史的总价, 成功摘得这块宝地。
克而瑞等媒体进行统计得出, 从5月起始, 北京、上海、广州这类头部城市土地拍卖情况持续处于升温状态, 到6月的时候, 土地平均溢价率攀升上去达到28.6%, 此为年内所出现的峰值, 进入7月后, 本来是土地拍卖淡季时段, 然而淡季并非呈现淡季状况, 平均溢价率依旧是在15%以上。
如果把一线城市单独组成一个市场，楼市已经在复苏了。
然而, 中国并非仅仅只有一线城市。数据GO从统计局处引用了数据, 有这样的情况, 截至7月份的时候, 存在70个大中城市, 这里面新投放的房屋以及二手交易的房屋, 总计有140个相关数据。在7月份的时候, 出现上涨情况的有22个, 占总体比例为15.71%, 该比例低于6月份的20.71%。从长期所显示出来的这种发展趋向来看, 按着一环环往下比较出现上涨的层面, 当下依旧处于在历来数据所处的较低位置。
若是将8个一线城市的数据刨除掉, 那么上涨的占比将会进一步地被压缩, 会无限地接近于个位数。
之前, 存在着诸多宏观数据被施行平均化的情况, 多数呈现出服从少数的态势。部分行业极为引人注目, 致使大量的艰难状况被隐匿于数据的汪洋大海之中。
房地产数据是少有的少数服从多数，总量代表真实。
据统计局所展示的数据表明, 在前七个月期间, 全国新建商品房的销售额为4.27万亿元, 与去年同期相比下降了13.1%, 其中住宅的销售额是3.75万亿元, 和去年同期相较下降了13.2%。
历经连续几年呈现两位数下滑之后, 住宅销售依旧处于两位数下滑的态势, 需留意, 在2021年7月份, 那是中国楼市处于最高峰的时刻, 在前7个月期间, 全国新建商品房的销售额是超出了10.5万亿元。
这表明, 以历史最高点作为起始计数点, 全国范围内新建的用于商品交易的房屋的销售金额, 已然减少超过一半, 不止于此。
不借了，购房者提前还房贷
住户中长期贷款是居民买房的另一个镜像。
央行拿出的数据表明, 到了2026年7月, 出现了新增人民币贷款的情况, 其数额是负3400亿元, 这个数字相比于市场所预期的正254亿, 差距极大, 低得远远超出想象。
低于预期的主要原因是，居民短期贷款和中长期贷款双双转负。
7月, 居民短期贷款呈现出负向数值, 具体为-34,00亿元。居民中长期贷款所处数值状态也为负向, 确切的值是负-1202亿。
到7月份的时候, 处于2026年, 住户部门的中长期贷款仅仅增添了1010亿元, 跟2025年同一时期的1.06万亿元相比较, 显著地急剧减少了。
有一件挺有意思的事情, 那就是, 在统计局所采用的口径之下, 和新房挂钩有关的个人按揭项目, 截止到7月份的时候, 所获取的数据是6040亿, 基本上呈现出和新房销售趋势相一致的情况。
按照逻辑的思路来讲, 由央行所进行统计的中长期居民贷款, 应当是个人按揭贷款, 以及二手房贷款等一系列中长期贷款加起来的总和。
但中长期贷款居然远远低于个人按揭, 这或许意味着, 数目众多的居民正以从未有过的速度去偿还房贷。
在7月28日的时候, 央行所公布的个人住房贷款余额数据, 同样对上述判断起到支持的作用。至于截至2026年第二季度, 全国的个人住房贷款余额是36.29万亿元 , 同比呈现出下滑3.8% 的情况 , 比起上年末下滑了7163亿元。
据边际Lab，3.8%的降幅为有记录以来最大。
在过去20年里有着地产周期, 其中按揭利率跟住房贷款之间存在着明显的相关性, 利率越低的情况下, 贷款增长得越迅猛。
然而, 自2021年起始的新周期, 往昔的经验失效了。截止到7月份, 个人住房新发放货款加权平均利率大致为3.1%, 处于历史最低位置, 却无法拉动贷款意愿, 这是自98年房改以来未曾出现过的。
或许花旗的判断更贴近现实。
近期, 花旗下发研报表明, 于六月时分, 在中国存在百分之五十点八的贷款定价比贷款市场报价利率要低, 此占比创下了历史以来的最高纪录。然而, 住房贷款利率却被固定在了三点一%左右方位，很长时间都未曾有过变动。再者, 十年期跟三十年期的国债收益率持续呈现下降趋势, 进而形成了幅度极大的剪刀差。
对银行来说自然是有利的，但不利于刺激楼市。
有人讲, 房贷利率要是过低的话, 那么对于金融体系的稳定性而言, 是会产生影响的, 然而倘若房贷意愿过低, 那银行会丢失掉、而消失的是整块业务。
处于金融消费领域的人群, 基本难以寻觅到具备2%稳定收益率的情况, 能够节省3%利息支出, 节省的部分等同于赚取到的, 这种情形是存在的。
8月18日, 国务院所公布的是关于修改《住房公积金管理条例》的决定, 修改之后的《住房公积金管理条例》, 其最大看点以及最大期待是公积金利率。
原本的条例当中, 公积金利率是由央行予以提出的, 之后经由国务院加以批准, 而在修改过后的条例里呢，公积金利率变成为国务院做出决定。华泰证券等相关机构觉得, 这是公积金利率下限松绑的重大预示标点符号！
公积金的利率, 是否会朝着无限接近国债利率的方向发展呢? 要是出现这种情况, 房地产市况就会向着迎来具有重大影响力利好的态势转变。
产业牛，不代表消费行，地产强
以往, 产业呈现繁荣态势, 楼市彼时也处于兴旺状态, 消费同样表现活跃, 这构成了一条完备的经济链条, 然而当下这条经济链条的适应范围正疾速成窄, 除了像一线城市这类少数城市之外, 即便产业繁荣, 也不一定能够促使楼市兴旺, 消费活跃。
合肥就是最好的说明。
合肥凭借对科技产业的投资, 硬是成为了中国极具潜力的明星城市。长三角地区的经济规模大致相当于2.5倍的茅台集团市值, 这一状况着实令人惊叹时代更迭变迁已经是确凿无疑的态势。
科技之变，反映出时代的两面性。
根据合肥统计部门所做的统计, 在2026年上半年这个时间段之内, 合肥的GDP是7073亿, 其名义增速为8.57%, 在万亿城市当中增速处于第一的位置。
合肥GDP呈现这般迅猛的表现, 关键在于高端制造有着飞跃式的发展, 依据界面新闻可知, 在上半年的时候, 合肥规模以上工业增加值同比增长幅度为25.6%, 创下了近年来的新高度。
从行业方面来看, 31个制造业行业的大类里面, 有18个行业的增加值达成了正增长, 把总量占比排在前两位的算上, 计算机、通信以及其他电子设备制造业, 汽车制造业的增加值分别增长了92.5%, 还有16.0%。
合肥将其划定为高技术制造业的产业, 增加值增长幅度为79.0%, 其连续12个月份一直维持在30%以上的高增长态势, 该产业总量在全市规上工业里所占比例为41.9%。
因先进制造实施拉动, 合肥进出口呈现大幅增长态势, 其进出口总额同比增长幅度为41.5%。
一般产业发展强势，会体现在存贷款变化上。
在上半年的时候, 合肥的本外币存贷款余额达到了7.12万亿元之多, 并且同比增长幅度为8.7%。其中呢, 存款余额能够有3.57万亿元, 增长比例是11.7% , 创下了近11个月以来的新高度。这充分印证了合肥的高科技产业正处于一个快速蓬勃发展的状态, 合肥存在的那种类似冒险性质的特性换来了实实在在的财富。
嗣后如何? 依循既往之逻辑可知, 当产业实现腾飞之后, 理应紧接着楼市趋向强劲, 消费得以兴起。
但直到当下, 科技产业后续的链条, 并未跟上来。8月17日, 国家统计局公布数据表明, 7月, 合肥新建住房价格相比上月降低0.2%, 与去年同期相比升高0.9%, 更能体现市场实际情况的二手住房相比上月降低0.2%, 同去年同期相比降低6.4%。
长三金上市后，中指研究院专门有一篇文章，分析合肥楼市。
那篇文章呈现出这样的情况, 在二零二六年一月到七月这个时间段, 合肥新建商品住宅市场的成交量为一百二十二万平方米, 与同比数据相比下降了百分之十四, 并且市场从整体来看依旧处于调整的阶段。
截止到7月月末的时候, 合肥的去化周期大概是15.6个月, 市场是呈现出一种情况的, 何种情况呢, 是“部分热销、多数平淡”这样一种分化以后的格局。
就二手房这个范畴来讲, 在上半年期间, 合肥的二手住宅累计达成交易的数量为39121套, 二者同比出现了增长, 增长的幅度是13%。自4月起始往后, 二手房的价格环比情况呈现出持续下降的态势, 并且这种下降的状况一直还没有得到扭转。
从挂牌量来看, 截止到7月末的时候, 合肥市二手住宅已挂牌的数量大概有10.43万套, 其平均议价率是12.7%, 市场依旧是以买方为主导的态势, 和新房的情况相同, 区域分化很是显著。
根据克而瑞给出的数据, 位于长三金总部所在之处的经开区, 其去化周期是最短的, 仅仅是7.1个月, 而汇聚了半导体材料企业的新站区, 在这方面紧跟其后, 为7.3个月, 其他的区域, 去化周期都在8个月以上, 并且越是偏远的区域, 去化周期就越长。
尽管长三金市值已然超出4万亿元那么高, 然而实际上能够实现落地的情况, 并且所影响到的关于地产的范围, 单单只会限定于经开区等这样的地方, 是没有办法扩展涵盖整个城市区域范围的。
这种分化，像极了股市的圈层。
楼市局面更契合人口格局, 长三金那两万名员工, 仅占合肥人口的五百之一, 并且受配股权激励的科研人员, 仅仅不到七千名, , 就算这七千名科研人员股权变现后全都去买房, 其能量也是十分有限的。
更让人担心的是那种消费情形。依据合肥统计局给出的数据, 在2026年上半年这个时间段里, 合肥的社会消费品零售总额数值是2800亿元, 然而其增长速度仅仅只有0.6%, 此增速只是全国增速的二分之一。
有数据表明, 合肥限额以上消费的增长速度低至极负的百分之十一点七 , 在几乎包含所有列市的主要经济数据之中, 是最为糟糕的。
由国家统计局作出解释, 那所谓的限额以上消费, 是指这样一些情况, 对于批发业而言, 是年收入在2000万以上的；对于零售业来说, 是年收入在500万以上的；对于住宿和餐饮业来讲, 是年收入在200万以上的。
那些规模比较大的消费企业, 其客单价常常而言相对是比较高的。它们集体呈现出疲态, 这明确显示消费者愈发慎重地去削减那些不必要以及性价比很低的消费。”, 在消费市场中, 那些规模较大的企业因其较高的客单价一直吸引着众多目光。
8月10日, 野村发布了一篇研报, 研报的题目是《Asia Insights: China: Both CPI and PPI inflation dropped by more than expected in July》, 这篇研报有一种大致的思路, 这种思路是什么, 就是中国CPI和PPI出现了超预期下滑的状况, 这种下滑的本质反映出了一种情况, 什么情况, 就是在房地产市场持续呈现疲软态势之下的消费低迷的状况。
合肥产业牛可能带不来地产和消费牛。该如何破局呢？
在某些时候, 解题的思考方向或许并非在于解本身, 而是在于题。新加坡的学者陈光炎最近作出表示, 中国推进“合肥模式”, 目的在于提升国家长久的实力, 并非短期的利益, 目的在于摆脱被卡脖子的状况, 并非资本的回报。
因要追求长远以及综合实力达至最大化这种情况, 所以只能将力量与资源集中于科技方面, 消费、楼市虽颇为重要, 然而并非为最为重要者。
在这种背景下，不切实际的期待，只会更加不切实际。
别等消费起来，要等科技普惠到更多人身上，等楼市自然出清。
在8月17日这一天, 国家统计局给予众人一个以低调姿态呈现的倒计时, 虽然字数并不多, 然而其意义却十分重大。
按照统计局给出的数据来看, 7月末的时候, 商品房待售面积为75911万平方米, 与去年同期相比下降了0.8%。这里面呢, 待售3年以下的面积为55559万平方米, 下降的幅度是3.6%。
当前存在一个由统计局给出的数据口径是待售3年以下面积此堪称非常新, 依据21世纪经济报道所述, 按照现所存在的销售节奏予以计算, 待售3年以下库存所拥有的去化时长剩余8.6个月。
倘若全国范围内, 房地产开发投资的增速, 是以百分之二十的速率下滑, 销售增速是以百分之十三的速率下滑, 那么待售三年以下的库存, 大概将会在不太久远的将来实现出清。
当然了, 这可是极为乐观的那种数据。这种回暖, 并非是那种大家心目中想着的另外一种回暖, 房地产行业再也没办法回到之前的那种状况了。
