8月28日，房地产行业迎来历史性变革。
金融监管总局发出一道通知, 名为《关于完善商品住房销售制度的通知》, 央行发布一份意见, 称作《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》, 住建部编订一个办法, 叫作《个人住房贷款管理办法（试行）》, 自然资源部推出一项意见, 名为《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》, 证监局也接连下发了相关内容类似的规定, 它们好似接连下达的四道金牌。
光看名字，已经让人眼花缭乱，更别说读内容一个头两个大。
看市场反应是最为直白的解读方式, 政策出台之后，在最初的两个交易日, 此两日为8月31日以及9月1日, 银行股呈现出普遍上涨的态势, 其中建设银行、中国银行、成都银行等, 更是创造出了历史新高。
房地产股票领域, 在8月31日早盘出现高开态势过后, 处于领先地位的房地产企业就开始持续呈现下降走势, 经过两天时间之后, 保利这家房企下跌了6%, 招商蛇口的跌幅接近10%, 在港股市场的反应更为剧烈, 华润置地在两日之内下跌了15%, 绿城中国的跌幅超过了20%。
历经楼市黄金20年, 银行股与地产股曾处于亲密无间状态, 彼此相互交融, 难以区分彼此, 然而随着地产周期进入调整阶段, 银行迅速“摆脱”地产, 转而拥抱科技领域, 二者关系日益疏远, 最终形同陌路。
在828政策以后, 市场的走势愈发让人感慨不已, 无论如何却再也无法回到从前了, 终究已然回不去了。
地产大变天，地产不再是金融
曾几何时, 地产业属于金融业范畴, 所赚取的乃是期货与现货之间的价差, 自828大政策起始, 地产在本性上脱离虚拟走向实体, 利益的获取源自现货, 呈现出所见便真实可得的状况, 房地产回归至产品原本性质, 而非作为金融资产的价值运作机制。
地产如何脱虚入实，玄机就在四道金牌里。
8月28日, 住建部印发了一份通知, 自然资源部也印发了一份通知, 金融监管总局同样印发了一份通知, 这三份联合印发的通知, 被称作《关于完善商品住房销售制度的通知》, 也就是“以下简称”的那个“通知”, 它是地产历史性变革的核心文件。
该文件明确，卖楼花成为历史，现房、准现房将是未来。
通知第一章直指预售。
作为历经20年成为中国地产极为关键的售卖形式, 通知对预售概念予以重新“定义”: 往后若商品房要实行预售, 得在主体结构封顶之后了, 才能够开始售卖。
这一变化意味着什么？
依照郑州地产公众号所述，在传统预售制度的情形之下, 开发商在建造出地面几层之后就能够展开预售, 从拿地直至回款这段周期通常处于6到9个月的范围。而在封顶预售的状况下, 开发商回款的起始点以及回款周期将会极大幅度地被拉长, 可能要到12到24个月才会开始回款。
回款周期拉长，不仅意味着回款滞后，还意味着成本的抬升。
处在传统预售模式之时, 于销售回款以往, 开发商大概得投入项目总成本的百分之二十五, 在回款之后, 后续投入能够从回款当中进行腾挪。
在封顶预售的情形之下, 前期投入会提升至总成本的百分之五十五到百分之八十, 这比过去要多出一倍以上。按照郑州地产的测算, 对于收益率为百分之六的十亿项目而言, 开盘时间每延迟六个月, 开发商就会额外付出利息三千万元。
郑州地产圈, 或许算是全国范围内最早呈现出因风声而表现出惊慌状态的, 原因在于, 在八月初的时候, 当地地方广泛流传着即将开启封顶预售这一情况, 众多的开发商, 此时都在对自身的未来重新进行规划。
投入在前期大幅增加, 周期于回款处被拉长, 支出针对利息变得更多, 这仅仅只是开始。依据告示规定, 后续将会强化预售资金监管, 监管应尽职责的部门是市县住房城乡建设部门。
其具体实施办法是, 住房资金监管机构要和开发商签订资金监管协议, 并且要在项目的主办银行去开立资金监管账户。
通知规定, 为了将开发商整体风险与单一项目的风险进行剥离, 要实施房地产开发项目公司制, 还要实施房地产项目主办银行制, 要为每一个项目设立单独的法人实体, 该法人实体要对应单独的监管机构, 也要对应单独的主办银行。
与经济学相关的常识表明, 风险跟收益呈现出成正比的关系, 于风险被剥离这种情形之下, 开发商所具有的收益, 或许也正处于被剥离的状态之中。
剥离到了哪里？大概率是银行那里。
伴随着资金取用变得越发繁琐起来, 银行“占据”资金的时间大概很有可能会越来越长, 与之相对应的情况是潜在收益有所增加。
上述手续办妥后，开发商按部就班就能拿到钱吗？没那么容易。
按照通知要求, 那些属于购房者的有首付款、住房贷款等的购房资金, 在被存入资金监管账户之后, 要等待项目进行竣工验收完毕以后, 才能够解除监管。
这表明, 要是验收不符合要求, 那么开发商有可能依旧拿不到款项。要是长时间不能够完成交付, 开发商不但没办法获取项目款项, 可能还需要对购房者进行赔偿。
对于开发商出现违约, 而没办法按照规定的期限来交房这种情况 , 那购房者是拥有解除合同的权利的 , 并且开发商必须依照合同当中所约定的那样 , 去退还购房的资金 , 同时还要承担违约责任。
这里并未明确讲, 关于开发商退款的资金来源, 其到底是不是监管账户。不过补充了一项内容, 即开发商需要和购房人在购房合同当中约定, 有关购房资金存入资金监管账户的相关权利以及责任。
前面已然讲过, 监管账户与各地住建部门存在关联, 并且和主办银行也有关系, 所以就在走到退款阶段的时候, 开发商恐怕需要率先进行垫付, 在这之后要跟监管机构达成协商, 还要及银行谈妥条件, 然后才能够将退款资金予以释出。
除此之外, 在项目结束以前, 要是开发商没办法按时给各个级别的施工方也就是分包付款, 那么欠款记录也有可能变成资金监管者不再放款的缘由。
一道锁被另一道锁夹着, 一个环被另一个环扣着, 开发商进行封顶预售, 这堪称有着地狱级别的难度。
实施这般复杂的预售制度, 住建部于通知里有确切表述, 归结起来为两句话, 其一为预防购房者拿不到房, 其二为预防恒大再度出现。
从封顶到交房之间, 对于开发商而言, 仅仅“剩下”大概八个月的时间, 与其费尽心力去琢磨预售, 也许直接进行现房销售会更为合理。
通知的第二章, 讲的全是关于现房的内容, 这跟预售的整体基调, 有着截然不同的情况, 现房所使用的措辞, 充满了一种鼓励的精神, 具体是这样的, 已经取得项目许可证的情况, 鼓励进行现房销售, 而对于未来才能够拿到证的情况, 则是优先选择现房销售。
现房销售还有个好处，就是定金制。
有这般通知表明, 楼盘开发者能够跟买家订立定购之定金契约, 依照相关法律规定收取数额不多的定金。依据民法典可知, 定金所占比例不能够超过百分之二十。
过去买房的时候, 开发商或多或少都会向买房的人收取定金, 如今, 把定金放置在明面上, 接受阳光的照耀, 这对于开发商而言, 何尝不是一件好事。
那定金究竟需不需要进行监管呀? 答案是需要的, 其与封顶预售当中所提及的资金监管基本上是一致的。
地产步入调整周期后, 市场早就做出了选择, 购房者首先选择的是现房, 开发商依据需求选择销售现房。国海证券统计显示, 截止2025年, 新房当中现房的占比已然提升到32.4%, 跟高周转巅峰时相比, 占比提升了两倍多。
现房也好, 封顶预售也罢, 开发商的现金流, 决然无法和楼盘高周转的时候拿来说事儿, 进行比较, 完全不同了。依据中金公司的研究表明, 处于高周转模式期间, 开发商自由现金流实现回笼转正, 大约需要半年上下的时长。而在新设模式的情形下最少得要30个月才行。
30个月, 这可不单单意味着那种高周转的模式, 要彻底地跟过往的历史说拜拜了, 还意味着地产商相互之间的竞争格局, 将会出现重大的改变呢。
依据大摩所做的研究, 新出现的模式，对于每一个开发商而言, 或许统统都是短期内的不利情形, 开发商的内部收益率, 有可能会下降到百分之 Four, 原因在于资金周转呈现出迟缓的态势、利息出现了增加等诸多因素。
放眼长远时段, 那些土地储备薄弱、库存规模庞大、所处区位欠佳、杠杆水平偏高的开发商, 极有可能持续处于落后状态, 然而融资渠道顺畅、杠杆水平合理的国有企业与央企, 或许会逐步提升市场份额, 对于定位在高端领域的开发商所产生的影响则是最小的。
众多机构持有这样的看法, 伴随新模式开始推行不久, 房地产行业以往的格局将会朝着头部方向进一步汇聚, 最终, 那种凭借在竞争中留存最后成为王者的时代必定会降临。
从逻辑方面来讲, 所有情况均极为顺畅, 然而置于现实范围之内, 我们很有可能忽略了某些地域开发商所具备的坚韧特性呢。依据wind统计得出的数据, 凭借销售量额去测定的房产市场领域集中程度, 在2018这一年达成了最高数值。
地产风险出清之际, 头部开发商的集中度却于下降, 排名处于前十位的开发商份额, 自二零二一年的百分之二十七降至二零二五年的百分之十九, 排名前五十的份额, 由百分之五十六滑落至百分之三十三。从大致数据来看, 前五十的份额近乎腰斩, 这意味着五十名之后的开发商份额在迅速提升。
在2021年往后能够实现市场份额的提升, 这表明后排的地产商具备韧性, 毕竟要是不进行扩张且拥有资金, 那么就不会存在什么风险。
就开发商而言, 尽管商业属性出现了变化, 然而资金的获取能力仍旧是最为关键重要的事情。开发商具备两大能力, 一是能够把房子卖出去, 二是可以融到资金。
鉴于资金的最大源头, 购房款项依旧是各方激烈争夺的关键领域。国海地产所做的研究表明, 在2021年处于高峰时期时, 定金、预收款以及按揭这三者加起来超过了10万亿, 占到了当年开发商全部到位资金的52%, 是国内贷款的4.6倍。
2026年，尽管众人对于买房的意愿并不强烈, 然而, 定金、预收款、及按揭的这笔资金, 其占比依旧处于44.6%, 此比例是国内贷款占比的3倍。
身处现房时代, 购房者不再仅仅依据房价（预期）来行事, 而是愈发将住房品质置于首要位置, 房子的质量、设计以及开发商的口碑, 首次拥有了具备真正意义的价值, 这些价值会从无形转变为有形, 切实地体现在“定金+预收款+按揭”之中。
争夺购房者的钱包之外，其他融资手段同样重要。
8月28日, 证监会发布了一份文件, 它被称作《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》, 这一文件还有个简称是“意见”, 在当天的所有文件当中, 它是融资属性最高的那一个配套文件。
根据各方所表达的意见, 在未来的时间里, 将会对房地产开发企业股票领域、债券范畴、资产支持证券方面以及不动产投资信托基金等一系列融资制度展开优化工作, 以此推动实现房地产开发企业融资模式从以往单纯依赖主体信用朝着基于项目实际情况进行转变。
具体内容涵盖, 对上市房地产开发企业再融资予以支持, 对上市房地产开发企业并购重组给予支持, 对房地产开发企业发行公司债券以及资产支持证券（ABS）予以支持, 促使不动产投资信托基金（REITs）实现高质量的发展。
按照中指研究院给出的数据, 一直到2026年上半年这个时间段之内, 于地产融资范畴之中, 信用债始终都是占据核心地位的存在。
在2026年上半年这个时间段里, 房地产行业债券融资总额达到了3158.8亿元, 这一金额相较于之前同比增长了21.7% , 其中信用债的金额是1766.1亿元, 其同比增长幅度为11.8% , 占融资总额的比例是55.9% ；海外债融资的金额为171.7亿元, 同比增长幅度极大, 达到了199.4% , 占比为5.4% ；ABS融资的金额是1221.0亿元, 同比增长27.5% , 占比38.7%。
源于美国的REITs, 在国内才刚刚处于起始阶段, 自从2025年证监会开展 REITs试点工作以来, 总共已经有4只相关产品成功上市, 这些产品募集资金的总量超过高达200亿, 而另外还有7只这类产品已经得到批准正在着手发行, 同时有16只产品正在接受审核, 所涉及的资金高达850亿元。
依据中指数据所说, 就发行结构而言, 信用债有着这样的情况, 其发行主体主要是央企以及地方国企, 在2026年上半年的时候, 它们的占比达到95.3%。
央国企在信用端优势巨大，民企地位大滑坡。
然而, 伴随证监会期望使得信用融资朝着项目融资转变, 仅仅的信用优势将会渐渐削弱。
地产格局影响城市格局
随着新模式全方位推开, 房地产商便会再度核算融资能力（成本）与产品收益二者之间的关联, 销售周期或许会被放得更久些, 缘由在于节省下来的成本, 其本身也就是收益。
刚刚开始着手拿地的时候, 就必须得进行盘算考量。根据所下达的通知, 开发商需要使用自身拥有的资金去购买土地, 详细的缴纳比例以及时间期限是由各个市县的人民政府来加以明确规定的。
按照先前财政部所提出的要求, 土地首付款的比例不得低于百分之五十, 对于后续的尾款而言, 在原则上其支付期限不超过一年, 要是存在特殊情况的话, 则能够约定为两年。
另有依据央行、金融监督管理总局所下发的《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称意见2）, 银行业金融机构不可以发放用以缴交土地出让价款以及相关税费的贷款。
合在一起的上述条款意味着, 开发商没办法借助银行去买地, 只能依靠自己来筹款, 并且每次买地时都得付出大量现金。
按照财新的说法, 当下大量的开发商都期望在两年之内将尾款上缴清楚。同样属于首付百分之五十的情况, 尾款在半年之内上缴清楚以及在两年之内上缴清楚, 对于项目的现金流而言, 其意义有着极大的差异, 完全不同。
但市面当中的人士持有这样的看法, 在实际操作的过程里不适合抱有过高的期望, 这是由于地方政府相较于开发商而言更加急需资金。
换个角度从逻辑方面来讲, 一旦开始施行新的模式以后, 那些堪称大体量的项目, 能够涉足占有的就仅仅只会是少数玩家了, 然而对于小体量的项目而言, 其对于销售方面所提出的要求将会在程度上空前地苛刻起来。毕竟, 在前期所付出的全部时间成本之中, 这里面还涵盖着资金的时间成本, 这些通通都需要依靠销售端去进行弥补才行的。
目前楼市大体处于K型分化状态, 科技类城市呈现企稳且好转迹象, 大量并非科技类的城市始终在底部持续徘徊。倘若依靠市场自行出清, 所需时间将会很久, 然而828之后, 地产企业所做出的选择会使K型分化进一步加剧。
越差的城市越不去，越好的越扎堆，且城市内部也可能加速缩圈。
根据克而瑞给出的相关数据, 房地产企业的土地投资逻辑已然出现了根本性的改变。到了2025年, 中央企业和国有企业正一步步地从次级市场撤离, 进而收缩范围至头部城市。
拿保利来说, 在 2021 年那会儿拿地的城市有 66 个, 到 2025 年就只剩下 19 个了, 中海呢缩减到了 15 个, 招商是 17个, 而万科和龙湖更是低到了 9 个以及 5 个。在 9 月 1 日的时候, 依据普睿地产的研究, 在 2026 年前八个月期间, 头部房企中 90%的资金投放于一二线城市的土地之中。
在2026年8月31日的时候, 上海这边举办迎来了828大政策之后的首次土地拍卖活动, 这次土地拍卖所产生的结果特别具有导向性的重要意义。
有两个地块, 其中一个地块总价为150亿, 是被财大气粗的中海以底价竞买到手的, 另一个地块是纯住宅性质, 其容积率较低, 经过了29轮的竞价, 最终是由国贸与星狮的联合体将其摘得的。
按照丁祖昱评楼市公众号所示, 上海土地拍卖传递出这样的信息, 在未来, 那种低密度的用地, 会更加受到房地产企业的青睐, 并且位于一线城市以及热点城市的情况是, 各方面强者会愈发强大。
要是条件许可, 开发商会更倾向于盖低层住房, 而不是高层住房。倘若这种情况成为现实, 那就表明核心城市新房的供给或许会出现更为快速的下降。
长期这样下去, 开发商所作的选择将会在房价当中映现出来, 换一种视角来看, 当房地产企业所有的注意力都集中于核心城市之际, 那些被舍弃的区域, 或许就再也不会遭受房价方面的困扰了。
银行，迎来一个春天
这么多年以来, 自从有过银行改革上市的经历之后, 银行股好像始终处于春天阶段, 很少会遭遇到冬日那般的凛冽。
地产发生极大变化之后, 银行依旧处于不败的境地。银行同开发商之间的关系, 不但没有根本性的改变, 反倒增添了一层防火墙。不管是主办银行制, 还是地产项目制, 钱都是在银行的眼皮子底下装上了监控。
在央行所起草的意见2当中, 明确了更多银行会同地产资金往来之间的关系, 这对于银行而言更具益处。就以房地产开发贷款作为例子来说, 明确指出项目资本金应当优先于房地产开发贷款而全额到位。并且在资本金到位之后, 于后续资金使用的过程当中, 开发贷将会进行配套投入。
关于资金管理方面, 项目预售资金监管账户以及定金账户依照规定要于主办银行进行开立, 重点突出应按规定在主办银行开立。项目公司所涉及的对外负债、进行投资等关乎金融债务安全的一系列重大事项, 必须要事先通报给主办银行, 着重强调应事先告知主办银行。
要讲得简单些, 银行是要看到房企把资金给弄到到位了, 才会跟着去开展后续行动, 并且在建设这个进程当中, 不管是跟项目相关的何种极小的变动情况，银行都会是最先知道的, 还会提前去做出相应的应对举措。
才是银行会担心的或许是银行与购房者。意见2所注明的是: 个人住房贷款的期限处于30年之上最长有40年 , 相较于过往所遵循的最长30年 , 多出了10年。
多出来10年的话, 会是怎样的情形呢？大家在第一反应之下, 会觉得每个月需要承担的按揭数额减少了, 然而运用数学的方式去计算一番后, 好像发现其意义并没有太大。
