多所香港高校附近，作为香港往昔地标建筑物、处在九龙城的富豪东方酒店，近日被香港中原地产接手，这一地标建筑现正被改建成学生宿舍，而学生宿舍正变成香港房地产投资里的重要赛道。
这已然是中原地产所推进的第三个改造项目了，实际上，收购存量物业并将其改成学生宿舍的案例在近来并非鲜见，包含来自内地的招商局商业房托、华润隆地等都已经参与其中。房地产顾问服务公司莱坊发布的调研报告表明，改建学生宿舍的预期收益率处于4.5%至8%之间，这一收益表现远远超过香港传统住宅物业。
正在火热进行着的改造潮背后，存在着一种失衡的状况，一方面是源源不断的来港学生 ，另一方则是学生宿舍有限的供给。业内有人认为 ，在政策具备强力支持的情况下 ，学生宿舍的相关需求维持稳定 ，再加上近年投资者面临资产回报承压这样的挑战 ，将此类物业改造为学生宿舍的势头会保持增长。
各路资本涌入
收购存量物业并改造为学生宿舍的案例，在香港市场越来越多。
近来，中原地产花费超过十五亿港元购得坐落于香港九龙城的富豪东方酒店，并且打算把这座往昔的地标性建筑规划改造成学生宿舍，总投资大概二十亿港元，预估能够提供大约一千五百个床位，在九月部分开业。
近来两年间，中原地产投资的存量物业改造为学生宿舍的项目，这已是第三个。2024年时呀，中原投入1.8亿港元去收购香港尖沙咀珀荟酒店，到2025年8月改造完成后推向市场，入住率竟是达到100%了。2025年又斥资约3.35亿港元去收购香港西半山的“般咸轩”物业呢，同样改建成为宿舍，预计能够提供200个床位。
在2025年这个相同的年份，香港宏安地产跟一家私募基金联合起来，以超过4亿港元的价钱购入旺角的一家酒店，将其改造之后，与另外一个项目总共推出1800个学生宿舍床位。
高力国际称，因港府大力推行“留学香港”这一品牌，香港非本地全日制学生的数量持续增长，致使住宿出现供不应求的状况，这使得学生宿舍一跃成为当下房地产市场里那些最受关注、抗跌能力强且回报稳定的另类资产。
在这当中，将现有的酒店予以收购接着把它改装成为学生宿舍的情形，当下最是博得主流投资者那青睐有加得，最为直接并且有着极大弹性的进入市场的方式。“酒店自身已然具备齐全完善的房间间隔，有着独立配备了卫浴设施以及完备的消防设施，能够极大水准把相应的改建时间给缩短，降低成本花费，与此同时使投资者便捷迅速地推出市场从而去迎合租赁旺季。”高力国际明确指出。
这个有点小众的投资赛道，被不少内地资本留意到了。今年3月，华润隆地用约9.53亿港元，收购了悦品酒店·荃湾，花费9.53亿元买入一处酒店物业，还将其改造为约900个宿位的学生宿舍。去年12月底的时候，招商局商业房托就已经进入这个赛道了，它斥2.06亿港元买入尖沙咀的一处酒店，打算把它改建为有85个床位的学生宿舍以及共享生活空间。而中原地产仍在进一步增加对学生宿舍的投入，把先前拟定的床位供应目标，从大约3000个提升至约6000个，打算在未来的2至3年予以实现，当下现今有10个酒店或者写字楼等的改造项目正处于研究进程之中。
高力国际表明，这些成交体现出国企及主流投资者对于学生宿舍市场怀有的极为强烈信念，愈发彰显出学生宿舍已然成为资金避险以及长线部署的优先选择对象。
按照上述机构的统计，自从港府于2025年推出有关政策，以此鼓励把商厦以及酒店改建成学生宿舍之后，直至2026年2月，市场当中出现了21宗酒店及整幢住宅成交的情况，这等同于2020年至2024年第三季度的交易加起来的总和；与此同时，当下已经有大约20宗相关改造申请产生，这些申请以乙级或以下的写字楼以及经由活化工厦改造而成的写字楼物业作为主要对象。
实际上，不只是香港以及内地的资本对香港的学生宿舍市场持看好态度，而且这一变得越发火热的赛道还引起了外资的关注。美国黑石集团的相关负责人，在2025年下半年的时候，也曾经公开讲过，于香港房地产市场，把酒店等改建成学生宿舍或者其他住宅用途，有着较好的发展前景。
收益可观且稳定
于香港，学生住宿之选择主要存在三种，其一乃校内之大学宿舍，其二是经专门建造或由酒店改建而成的私人学生宿舍，其三为合租公寓或者私人租赁。中原工商铺董事总经理潘志明称，香港当地大学校内之宿位长久处于供不应求之状态，当非本地学生前来香港读书时，常常需自行去解决住宿方面的问题，如此便促使了私人营运学生宿舍的发展。
该供求矛盾，随着香港增强吸引外地学生的力度，而愈发突显。2023年，港府宣称要把非本地生录取比例，从20%提升到40%，之后，在2025年，又将此比例提高至50%。
仲量联行从事香港资本市场部工作的主管人员陈国章叙述称，香港身为亚洲地区内，唯一存在5所大学能够位列QS亚洲大学排名前10的城市，香港对于内地及远洋海外学生发挥的吸引作用，正在呈现出明显增强的态势。
而在这同一时间，大学宿舍的供给没能跟上学子数量增加的脚步，全体学生对于住宿的需求在短时期内依旧难以被满足。
一家称作汇生活的香港学生宿舍运营商，于赴美上市的招股说明书里披露，在2024/25学年，香港八所主要大学的平均学生床位比是2.55:1 ，其学生宿舍资源的匮乏状况由此可见。陈国章还表明，保守估计当下学生宿位的缺口已达4万个 ，有机构预测到2028年有可能扩大至10万以上。
明显走高的私人学生宿舍租金价格，是受这一矛盾推动的。莱坊发布的报告显示，有一家学生宿舍品牌，其在2023年时月租金范围是7000至12500港元，到了2024年，进一步上涨到8300至14800港元，涨幅为14%至18%。
对这一问题予以解决，港府于2025年年中发布了“城中学舍计划”，此计划意在鼓励私人市场投身学生宿舍供应，该计划在从规划开始，历经建筑图则审批着地政等多方面放宽政策，使得酒店以及商厦改装成学生宿舍变得更加简单便捷，进而以快速方式加大学生宿位供应，对供不应求的问题加以解决，以此让香港能够容纳更多非本地学生。
戴德梁行表明，跟旧流程相比较而言，新政之下的改装效率提升了许多。就拿商厦改学生宿舍这事儿来说，先是得把商厦清空，接着提交申请，然后在获批之后的18个月以内完成改装，整个过程预计19个月就能够完成，相比于旧有流程所需要的18至24个月大幅度地减少了。
先看这一点，除开那结构性供需失衡以及政策方面给予支持的诸多因素以外，再瞧瞧学生宿舍本身，其收益体现啊情况也是颇为可观的呢。再听这一点，经由莱坊在这个2025年的时候所发布的那份研究报告里能够看出，鉴于学生有着稳定的入住率，还有潜在的收入增长情况，再加上运营成本是降低了的，对于那收入已经陷入停滞状态的酒店而言，在将其改建成为学生宿舍之后，预期收益率处于4.5%至8%这个区间范围之内。
陈国章称，和酒店或者白领公寓之类相比较而言，学生群体呈现出极为稳定的租赁行为，一般是以学年作为单位来签约，租期是12个月，退租的比率低，付款具备可预期性，所以能够有效地保障高出租率与稳定现金流，在多种因素共同作用的情况下，众多资本就密集地涌入到学生宿舍赛道。
在业内人士看来，此模式拥有良好的可持续性，预估在未来的数年时间里依旧会维持增长的态势，一方面，特区政府正在积极主动地吸引国际学生，以此从源头方面保障需求能够实现增长，并且相关政策对于改建也是予以支持的。
陈国章觉得，近年商业物业特别是写字楼价格明显回落，业主和投资者面临资产回报承压挑战，所以有很强动机把此类物业改造成学生宿舍，以此提升租金收益和资产利用率，这种改版不但能缓解学生住宿短缺，还能有效疏导商业物业市场过剩供应。
