闲置资产盘活新规下发，手上有旧厂房的老板坐不住了！
可是砸钱改造完没人来？99%的老板踩了同一个坑。
01 一个97%出租率的闲置老厂房
坐落在天津河北区五马路45号的, 是一栋隐匿于居民区之中的老厂房, 它静悄悄地火起来了。
坐落在天津市的第四玩具厂, 开始建造的时间是上世纪80年代初期, 制造跳跳蛙这类经典儿童玩具。在2009年企业退出市场之后, 厂区长时间处于闲置状态, 建筑物出现老化, 设施变得陈旧, 最终被认定为危房。居住在周边的57岁居民张斌讲道: “原来这个玩具厂破败得简直不成样子了。”。
团队接手运营, 该运营团队深耕存量资产盘活领域, 在2024年8月时, 项目签约启动改造, 过往其操盘的厂房项目大多万平方米起步, 然而这座老厂房实际改造面积仅1900余平方米。运营方负责人表示, 打动人的从来不是规模体量而是独有的城市文化IP, 玩具是天津人记忆里很近且很深刻的符号。
改造团队并未进行大规模的拆除与重建, 而是秉持着“修旧如旧”的原则, 那些能寻觅到的遗留老玩具, 被放置于工区以及陈列区, 对于找不到实物的部分, 按照老照片还原其样式, 制作成灯箱悬挂于外立面, 原厂门楼、具有年代特色的标语经过修复得以继续留存。
经过将近一年的运营, 出租率已然达到了97%, 有30多家文创、办公、餐饮等企业入驻其中。现在这里转变为了“玩具肆厂·玩具巷·TOY4”, 成为了青年创业的全新阵地。
同样是闲置老厂房，为什么有的门庭若市，有的门可罗雀？
02 失败的项目，都犯了同一个错
有一个项目, 在2013年的时候, 于政策给予鼓励的情形下, 着手启动改造工作, 针对19栋废弃长达十年之久的旧厂房, 开展了一回令人惊艳的”爆改“行动, 该园区总的占地面积大概是8万平方米。那么结果如何呢? 被曝光呈现出荒凉破败的状况, 沦为了”废墟园区“。
某机械厂荒废于山谷之中, 仅能充作影视取景之地, 将老厂房纳入餐饮零售范畴后, 商户更迭颇为频繁, 等等。
呈现出惊人共性的失败项目, 有着标准化工业风立面, 有泛滥的网红饮品门店, 有程式化的后现代装置艺术, 还有克隆式的产业规划。说白了就是, 只对空间做了改变, 却没改变逻辑。
闲置空间盘活时最大的那个坑了, 是把那所谓的“工业遗存”当作装修风格看待了, 并非是视为情感载体的。红砖墙, 钢结构, 锈蚀铁门——这些统统都仅仅是道具罢了。实际上真正的核心在于: 你究竟给来到这里的人给予了些什么了?
有个厂叫天津第四玩具厂成功了, 原因是它弄明白了这个逻辑, 它没把老厂房拆掉重新盖, 而是把“玩具”变成了空间内容, 这可是天津人共有的情感记忆, 周边居民自发在门楼上描红标语, 几十年一直没间断过, 这种情感连接, 花再多钱也买不来。
这就是闲置空间盘活的底层逻辑：让空间自己讲故事。
03 谁该好好看看这个案例？
三类人尤其值得琢磨。
手上有存量资产的地产商和城投公司, 这属于第一类。老厂房、历史街区、社区商业闲置多年, 不想再走传统招商的老路, 第四玩具厂的打法是这样子的, 本质上是用内容激活空间, 而不是用空间等租客。
有文旅资源却但缺内容的地方, 以及文旅集团, 归为第二类。这些地方资源并不缺少什么, 缺少的就是能够真正落到实处又能引来流量的完美方案, 第四玩具厂从签订合约到正式运营, 时间不到两年, 其背后有着一整套“修旧如旧、保留肌理、植入新韵”这样子的方法论。
处于第三类, 有大型的国企所在, 还有事业单位存在, 其带着本身体闲置着的空间, 需要做的是将其盘活。在内部, 并没有专业的团队, 同时呢, 并不愿意随着随便找上个运营方, 马马虎虎地凑合了事——有关这个案例, 所说明的是, 最为关键的要点在于找对那正确的路子, 针对体量的大小而言, 并不是决定性的因素。
家族企业二代、私人业主、拥有闲置资产的老板, 也能够从中获取借鉴, 哪怕你所具备的空间仅几百平, 相应逻辑也是相同的。
04 现在该做什么？
是在2026年6月8日之时, 在政策例行吹风会上明确了这样的情况, 即老旧那些厂房还有闲置的楼宇转变成文创、养老等产业, 在五年的过渡期里面原用地的主体能够暂时不改变用地的性质, 并且不需要补缴土地价款。《城市更新“十五五”规划》同样清楚给出说明, 要将城市存量资产资源的底数全面摸清楚, 把闲置低效的老旧厂房、商业办公用房等盘活。
政策窗口打开了，但别急着动手。
首先, 要弄明白你的空间“有着怎样的故事”, 并非是建筑有多古老, 也不是砖墙有多红, 而是这个地方与这座城市、与这里的人存在着何种情感关联。然后, 第四玩具厂运营方所看重的并非是1900平方米的规模, 而是“玩具在天津人记忆里是极为贴近且深刻得难以忘怀的符号”。最后, 这种情感锚点才是实现盘活的关键核心所在。
第二步, 不要去追求那种所谓的“大而全”模样, 而是要先着手去做呈现出“小而精”状态的事物。第四玩具厂进行改造之后的面积仅仅只有1900余平方米, 其出租率达到了97%。许多项目在一开始的时候就怀着想要把规模做大的想法, 可最终体量变大了之后内容却没办法同步跟上, 导致空置率一直处于很高的水平。
第三步, 要想明白“谁可以帮你去运营”。这可是极易被忽视掉的坑。空间改造仅仅是第一步哟, 后续的那种持续运营才是关乎生死的关键线。接手第四玩具厂的是在深耕存量资产盘活这个领域的专业公司。要是没有专业团队的话, 哪怕再好的空间也会渐渐地变冷下去。
05 不止一个案例可借鉴
同样值得琢磨的还有：
1936年成立的中国植物油料厂长沙办事处, 其构成了长沙油脂厂前身条件 , 此企业在90年代停产之后 , 长时间处于闲置状况。2023年12月之际 , 开始着手启动改造工作 , 始终秉持着“原址保护、修旧如旧”观念 做法行为。2025年7月正式开市 , 一直到截至2026年5月这个时间段 , 已经有14家品牌完成签约 , 签约以及自营面积在总体之中所占比例达到93% , 平均每天客流量大约为3000人次 , 其中最高的一天达到了1.2万人次。
重庆有个北仓里, 它的前身是20世纪60年代的江北纺织仓库以及老旧居民区。该项目完整地保留了老厂房工业遗存的肌理, 还导入了文创、市集、休闲、餐饮等业态。在2026年, 它入选了联合国人居署“首届世界城市更新最佳实践案例”全球30佳。重庆当年明确提出了“聚焦盘活闲置空间900万平方米以上”的目标。
贵州安顺的云马茶馆, 以三线建设之下的工业资源立基, 针对辖区里的老旧工业场馆展开保护性改造, 塑造出一个融合茶饮休闲、文创体验以及怀旧打卡等功能在一块儿的文旅空间。其每年能吸引数千名旅居之人还有游客前来。
这些项目, 它们的共同点究竟是什么呢? 这些项目, 都成功找到了归属于自身的“情感锚点”, 这个“情感锚点”, 并非是去复制他人的成功公式, 并且这个“情感锚点”, 是要挖掘自身空间里那种独一无二的故事。
手上存在闲置地块, 还有商业地产, 以及文旅景区, 甚至老厂房, 那些头疼于没人前来, 来了之后又留不住, 走掉之后还不进行传播的, 欢迎一同来聊一聊此情况。
