“实在记不清楚, 最多的时候到底接待过多少个客户了。”在上海杨浦区负责一个叫改善的项目里, 品牌官小曹对第一财经记者这样说。他基本上没有停下来歇息过, 一整天下来, 连脚都肿起来了。十月七日清晨, 在费劲地介绍将近一个小时之后, 她接着又开始马不停蹄地, 去迎接下一批来访的客户。
在国庆节放假的那些日子里, 上海好多新的楼盘销售展厅里都出现了那样的热闹局面。
很多被采访到的行业内部人员都说, 因为在长假开始之前, 上海那边关于现售的新政策已经正式实行了, 紧接着购房者特别在意的那个钱怎么给啊、什么时候给啊这些细节规定也终于公布出来了, 这就使得大家进入市场买房的速度变快了, 再加上在假期的最后几天的时候, 外地来的客户们都已经回到了上海, 所以各个项目在接待客人的数量和实际买掉的数量两个方面, 都取得了非常让人满意的成绩。
假期来访大增
10月7日的下午时分, 有着一位穿着颇为松弛风格衣服的中年女士, 这位女士是直接地步入了位于浦东新区森兰板块之中的越秀天屿售楼处。她是在首次前来访问该房地产项目的。
这位越秀天屿的营销经理向记者做了这样的介绍, 他表示那种直接走进售楼处的客户数量非常多, 当初售楼处刚开放的时候, 一天到访的客户最高达到了680组, 其中很多客户都来不及办理登记手续, 这个楼盘在9月底首次开盘, 一共推出了147套房源, 结果认购率竟然创下246%的高位水平, 进而触发了积分制度, 选房那一天所有房源全部卖光。
（越秀天屿样板房）
新规抬板住宅的实景呈现效果, 以及项目开盘期间的销售表现, 使得该项目迅速获得广泛的关注, 成为大家热议的对象。那位营销经理提到, 在假期到来之前的几天里, 由于一直下着雨, 每天前来咨询的客户数量大约维持在七十到八十组左右。
而进入近期之后的这短短两天时间里, 客户的到访量已经开始回升, 并且已经重新突破了一百组的水平。这位营销人员还进一步表示, 他预计将在今年十月底进行的第二批次的房源加推活动, 能够在后续的销售环节中获取非常理想的成绩。
记者在越秀天屿那个售楼处的现场看到, 看房的客户数量在不断增加。在这些客户里头, 好多人是把全家人都拉来了。还有好几组人是一家三代人一块儿来买房的。这样的事儿, 也发生在杨浦区新江湾板块那里的保利珺园身上。
保利珺园的销售总监, 向这位记者作了说明。他提到, 在假期这段日子里, 有不少购房者选择拖家带口的一起来看房行为。这样的做法加速了他们作出买房决定的速度。并且这个楼盘, 是相关板块内, 在过去十多年时间里首次进行供应的项目拥有较低容积率的属性特点。
它的总价范围设定在一千万元到四千五千万元之间这个区间。该定价策略吸引了周边地区大量的改善型客户需求人群。在中秋节和国庆节这短暂的三天小长假时段里, 前往该项目来访的客户数量累计超过了五百组之多。同时新增的认购金额达到了四点二亿元人民币。
站在保利珺园的销售总监视角进行分析, 他会认为项目实景的正式开放, 是促使购房者做出购房决策的关键因素。例如, 有部分客户到来了现场并看到了实际的景观后, 就立刻决定要购买一套别墅。
另外, 还有之前好几个批次已经购买了洋房产品的这类客户们, 他们现在想要把现有的房产置换成联排别墅类型, 或者考虑再额外购置一套房子。
越秀天宇的销售推广部门负责人还讲过, 实景会所和样板间的展示工作, 是给买东西的人看的, 是为了让他们知道以后的日常生活会变成什么样子, 也让客户有了自己亲眼去体验的途径, 不再需要凭借大脑里面的推测。
保利苏河珺这个处在长宁区的项目, 在国庆节那一段时间里头, 是迎过来一波看房的火热势头。“从5号和6号开始的时候呢, 大家纷纷地从外地游玩完返回了家, 于是项目那里的来访数量就有了一个明显增长, 基本上每一天都会有120到150组客户出现。
”负责保利苏河珺营销工作的人是这么表示的, “到了5号晚上那个时间点, 我们加班一直加到了快要满10点钟光景为止, 因为那些客户对项目表现出的是很高的热情样子。”。
根据透露出来的消息, 项目售楼处是从八月份下旬才开始对公众开放的, 从那个时候开始到现在, 算下来也就短短一个月的时间, 结果就有超过2000组的客户过来看盘了。买房子的人表现得这么热情, 跟这个板块内部现在有多少房源可以卖有关系。
在今年今年的三月份, 处长宁区里面环线以内, 时隔了十七年之后再一次推出了要公开出让的纯住宅用地, 最后是由保利发展公司以59.22亿元的价格把这个地块给拿下来了。
上述的这位负责人坦白地说了, 因为断供的时间太长了, 许多从外地专门跑过来买东西的客户没地方买到他们心里的理想货品。
他提到来买房子的人里面有四成是那三十到四十岁的这些人, 还有三成以上是那四十到五十岁的人, 前一种人群通常对应的是小户型的房子, 后一种人群通常对应的是大户型的房子, 这些人里面以在周边的哪些高新技术领域的公司上班的职业人士为主要构成部分。“预计开盘时会有不错的表现”, 这是他的预判内容。
购房者心态落定
就在这一年的八月底, 住房和城乡建设部、中国人民银行还有多个相关部门共同采取了一个影响力非常大的政策组合措施, 这个措施对房地产开发以及房屋销售等一系列的基础性制度做了重新构建。
在这些事情里面, 住房贷款从申请通过到最终把钱放款给用户需要等待多长时间这个问题, 变成了很多想要买房子的人在非常关心的一个重点所在。
之前的预售制让很多客户在买房之后, 既要交房租, 又要还房贷，这笔双重开支确实让人发愁。全国性房企上海销售负责人跟记者说过这种情况。他提到如果新政后规定银行只有在项目竣工备齐材料之后才放款, 那么客户就会有一年多的时间去等待这段时间根本不用去还房贷。这样一来还款压力就会大幅度减轻下来。
在9月的最后几天, 上海紧跟北京的步伐, 正式颁布了关于“828新政”在上海地区的现房销售具体实施细则, 这些细则明确规定, 所有新推出的房地产销售批次都必须等到完成竣工验收备案之后才能发放贷款。
（保利珺园洽谈区）
多位在接受采访的业内人员向记者表示, 细则一落地, 客户心里的那些不确定因素就没了影子, 于是做决定的速度就变快了。
对于那些有点不得不买房需求的客户来讲, 眼下只需掏一笔首付钱就行, 往后两年多的时间里根本不用去还贷款, 肩上的担子轻了, 也乐意去拿杠杆借钱；至于那些手头里攥着充足资金、想要改善居住条件的客户呢, 他们也是愿意用较少的资金占用量, 去买下一笔挺不错的资产的。
在那份新的政策还没有发布以前, 大概有七成到八成的改善型客户是可以直接通过全款的方式来完成购房操作的。然而, 随着新的政策正式落地执行之后, 这些客户全部都转变成了支付百分之十五首付的方式。
一位行业资深人士表示了这个情况。对于这些购房者来讲, 把钱留在自己的手里去获得增值的效果, 一定远远好于只拿到一年三个点利息的收益模式。
这份新政策还引发了一堆新的变动情况。上海中原地产那边资深点的市场分析师名叫卢文曦。他说, 因为“828”那项新政把房地产公司那边的成本给弄变了样。所以, 已经有一些房子楼盘把自己以前搞的那种优惠折扣给收回来取消了。
还有些项目那边释放出个信号说后面要拿出下一批房源来卖而且要把价格往上调一调。这些事儿对那些这会儿正在看房子、还在讲价阶段的有意向的买家朋友们来说这就形成了一种推着他们赶紧做的劲头力。
随着上海配套实施细则正式落地, 市场的焦躁情绪有望逐步平复。卢文曦预计, 10月楼市成交回归常态, 外环外的成交活跃度大概率可以维持现有的水平。
业内的相关人员对于后续市场的发展趋势也持有比较乐观的看法。在九月底上海的相关实施细则正式实施之后的次日, 第十轮土地拍卖活动推出了四宗地块。在这四宗地块之中, 位于闵行区和杨浦区的两宗土地都以百分之二十以上的溢价率成功成交, 其火热程度超出了此前市场的预期。
某国企的营销负责人接受记者采访的时候讲过话, 他说是“土拍这件事儿传递出来的信号是非常正向的, 高溢价的情况里是包含了看好后市预期的因素在其中的；然后是其次的部分, 就是在新政实施以后, 客户群体是有着一定的购买意愿的, 不过, 压力更多地是被放在了开发商身上；还有第三个方面就是, 上海的市场接下来会迎来更多的创新产品出来, 这些产品是会推动那些有实际需求的客户进入市场的。
”。
