中国房地产，到底该往何处去？
“房地产是撼动宏观经济的震源”
最近，有篇文章火了，标题一看就非常劲爆：
《房地产是撼动宏观经济的震源》。
这篇文章，实际上是一个问答记录，是赵燕菁针对某媒体人一系列采访问题所做出的答复。
谁是赵燕菁呢？，从公开资料所显示的情况来看，赵燕菁身为厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院，以及王亚南经济研究院的双聘教授，曾经任职过厦门市规划局局长、厦门市规划委员会主任，还曾担任过中国城市规划设计研究院副总规划师。
我们换一个表达方式来说，在行业之内大家一致认可，中国存在着两位身为学者的官员，他们对于房地产方面所具备的理解是极为独特而且具有个性的，其中一位官员便是黄奇帆，另外一位则是赵燕菁。
这位有名的房地产研究学者，在一篇那般劲爆的文章之中讲了啥？文中的核心观点，我代大家梳理了一回。
1、土地财政具体是什么呢？所谓这个土地财政实际上仅仅只是地方层级政府的财政，确切来讲，便是处于拥有土地出让权力以及规划权力这个状况的那一级别的地方政府 。
2、房地产救的是“量”，还是“价”呢，？若房地产要“止跌回稳”，那么首先就必须得放弃数量目标，要尽快制止新增供地流入市场，对于已经过剩的不动产需尽快赎回。那些继续依靠卖地来融资、还债以及发工资的操作，于中央经济工作会议所要求的从增量扩张转变为存量提质的战略而言，完全是背道而驰的 。
3、房价下跌，谁会是最吃亏的那一方呢？房价下跌时，最吃亏的并非是那些有钱人，而是普通老百姓。中国城镇居民的住房拥有率是96.3%，农村居民的住房拥有率为94.8%；中国城市家庭住房资产在家庭总资产里所占的比例是77.7%，远远高于美国的34.6%。在普通老百姓的资产负债表当中，住房拥有率以及价值远远超过了其他资产的价值。中国家庭财富具备的这一特征，致使股市上涨会使贫富差距增大，房地产上涨却能够让贫富差距缩小，那种觉得房价下跌对大多数人有利的直觉是有误的。
4、既要使房价稳定，又要让那些买不起房子的人住到有所居住的地方，房地产以怎样的方式进行转型呢？构建市场的归市场、保障的归保障的“双轨制”。首先，要达成“双轨制”就必须尽快转变对于房价的错误认知。要明确地提出来房价的上升并非坏事，而是好事！其次，要完全区分商品房和保障房市场。第三，于当下，当有着大量商品房库存甚至烂尾情形存在之际，保障房最优的出处并非新建而来，而是回购那些过剩的商品房。第四，接手烂尾项目究其本质并不是去救助企业，却是去救助银行。
5、房地产还行不行呢？房地产在中国资产负债表的权益项里，占据着最大的份额。然而，前提是这些权益得具备流动性，即随时能够在资本市场实现变现。只要能够达成这一点，房地产便依旧是资本生成的主要信用来源。如此一来，它在宏观经济里的角色，就如同美国的股票市场那般，必定是中国经济的发动机。
6、此一轮房地产之调控是否具备合理性呢？于城市化进行转型的阶段之时，房地产调控绝对是属于必要的那种情况，市场并不会凭借自身而自发转向新的相应增长阶段。真正所存在的问题是调控的具体方向从根本上搞反了。更为巨大的错误之处在于，是把打压房价竟然当作房地产调控的目标了。调控的确是必要的，然而错误的调控实际上还比不上没有调控这种状况。要是没有这一轮调控的话，宏观经济起码不会比当下变得更加糟糕。
通盘审视赵燕菁教授的这般观点，不难发觉，其核心思路乃是：中国房价不可跌落，还理应持续上扬。缘由在于，房地产于中国的资产负债表之中权益项目里占据着最大的占比份额，房价上升，贫富差距缩减，经济再度恢复生机。
乍一听仿佛稍微有那么点道理，然而仔细思索一番，赵燕菁所提出的观点，真的能够稳稳站住脚吗？
寒冬仍在
赵燕菁的急切可以理解。
身为知名房地产专家，其明白该行业当下所历经的状况，国家统计局公布的《2025 年 1 - 8 月份全国房地产市场基本情况》表明，地产行业仍旧处在寒冬之中 。
看需求端：
1至8月，全国新建商品房销售面积呈5.73亿平方米之数，与同比相较下降4.7%；住宅销售面积为4.81亿平米，同比同样下降4.7%；于此同期新建商品房销售额达5.50万亿元，同比下降7.3% 。
看供应端：
1至8月，全国房地产开发投资额身为6.03万亿元，同比降低幅度是12.9%；当中，住宅开发投资额是4.64万亿元，同比降了11.9%。同期房屋新开工面积为3.98亿平方米，同比下降比例达19.5%。就土地成交而言，8月300城住宅用地成交规划建面同比下降了25.6%，土地出让金同比下降幅度为31.1%。
如果把时间再拉长一点，这个数据更夸张。
参照粤开证券首席经济学家罗志恒团队给出的数据，2024年中国商品房销售面积与2021年相较，下降了39.6%，销售额下降了43.1%，房地产投资下降了27.1%，房企到位资金下降了46.5%，然而待售面积却增长了47.6%。
到了2025年上半年，和2021年相比，中国商品房销售面积降了42.4%，销售额降了49.1%，房地产投资降了30.4%，房企到位资金降了51.2%，但待售面积上升了50.6%。
图源：持志以恒2020
从库存情况来看可发现，全国范围内商品房可售的库存仍旧处于高位状态。截止到2025年6月月底的时候，全国等待售卖的商品房面积是7.69亿平方米，创造出了历史同期的新高度同时，同比增长了4.1%；狭义库存的去化周期是26.7个月 。
这意味着，要是始终依照这样的去化速率，就算不再建造新的房屋，仅仅是售罄库存的房子，便需要26.7个月。
如此局面之下，曾经的GDP增长极，已经变成了“拖油瓶”。
据数据呈现，中国房地产业增加值于2021年抵达峰值的9万亿元，之后在2022年接着到2024年此连续三年出现下行态势，其占GDP比重也从2020年处于高点的8.3%回落到2024年的6.3% 。
更关键之处在于，房地产业对于GDP增长的拉动情况，从正向转变为负向，在2021年时，拉动幅度为0.34个百分点，在2022年，下降至了-0.23个百分点，到2023年，又变为-0.05,再一直持续到2024年，期间已经是 -0. 12个百分点。
图源：持志以恒2020
这对地方的“钱袋子”造成了直接影响 ， 2021年 ， 全国土地出让收入达到了8.71万亿元 ， 土地出让收入在相当于一般公共预算与政府性基金预算收入之和的比重 ， 也就是所谓的“土地财政依赖度” ， 达到了35.9% 。
步入2024年之际，全国土地出让所获收入，呈现数量为4.87万亿元的状况近乎腰斩状态，全国土地财政依赖程度亦降低至17.3% ，。
望着房地产往昔的如日中天态势，以及当下的久治未愈状况，赵燕菁这类人颇为惋惜，借此进而得出这样的推论：只要房价持续上涨，经济便能够重新恢复活力。
但，真的是这样吗？
房价能不能继续涨？
房地产重不重要？当然重要。
一个现实情况是，房地产至今依旧还是我们的支柱行业，华泰证券曾经做过一项统计，从综合方面来看，当下我国房地产所贡献的数值，达到了约20%的GDP，约40%的财政收入，约20%的社融存量，还构成了约60%的家庭资产。
并且，房地产又被称作“周期之母”，不管是在发展中国家，还是于发达国家，房地产都起着巨大的作用。在中国，全社会固定资产投资里房地产投资占有四分之一，全国房地产市值约430万亿，曾一度是GDP总量的3.5倍左右，亦为股市市值的5倍。
体量庞大背后，是无数上下游产业存与亡。此前恒大出事之后，上市公司里出现一特殊群体：恒大受害股。此群体规模较为庞大，A+H股已有超过30家。它们之中有的属于供应商，有的属于股东。有从事地产领域的，有从事家具领域的，有从事涂料领域的，有从事瓷砖领域的，还有从事卖酒领域的……
房地产业及其上下游领域，关联着建筑行业、建材行业、家电行业、家具行业以及金融行业、商务服务等这般一些行业范畴，直接或者间接吸纳了数量巨大的就业人口。相关数据予以显示，在2024年年末这个节点，全国范围之内从事着建筑行业的农民工数量大约为4300万人之多，并且建筑行业农民工在全部农民工人数之中所占的比重依旧高达14.3% 。
处于这般重要的情境下，房价究竟能不能够持续大幅度上涨呢？能够确切地讲，其可能性是极其微小的。
现实是无法回避的，中国房子已然够多的了 ,在从前的一档财经节目里, 黄奇帆提供了一组数据 --1990 年，中国一年时间新建房产面积共计是 1000 万平方米 ；到了2017 年时 ，此数字变为了 17 亿平方米. 历经 27 年里头, 中国房产商所建造出来的房子面积, 增长幅度达到 170 倍。
依据、按照黄奇帆所给出的数据，一直到现今之时，我国城市之中的与人均住房面积相关那部分面积早已已然达到了 50 平方米，然而在整个世界范围之内的那些发达国家里面，人均 50 平方米这样的状况那就是如同天花板一般的存在。
新建面积还可以控制，已经建好的，卖不出去就成了库存。
根据申万宏源所提供的数据可知，早在二零一四年十月份之际，全国房地产中期库存创下高达二十二亿平米的新高度。直至后续棚改货币化，历经五十二个月的去库存过程后，截止二零一八年年末该数据方才下降至十五亿平米 。
2022年时，有个名为防城港的城市，其商品房去化周期竟达152个月。这是什么概念呢？要是一直依此去化速度，即便不再建新的房子，光是卖清库存房屋，防城港就得——12年零7个月 。
在不留级的情形下，一个小孩能够读完六年小学，接着读完三年初中，再接着读完三年高中，这个时间跨度里人家都已上大学。与之相比防城港库存下来还没卖完的房子。
直到如今，中国城市化比率已然达到65%，基本上不太存在多大的空间了。更为关键之处在于，人们不情愿生孩子了。没有持续不断的新增人口，谁会去买房呢？
会有人或许有可能这么讲，难道不可以“涨价去库存”一回吗，就跟2015年时那般情况，再去推行实施一下棚改货币化？
可是历史已然证实，到最后，“涨价去库存”不但未曾消除房企的杠杆，反倒使它们迈进了另一个极端范例便是恒大，在去杠杆的五年期间，恒大的负债竟增长了1.36万亿，增长幅度超过两倍多。
作为一种商品，房子终究还是要回归供需关系。
尾声
房价为什么不能继续大涨？背后还有着更深层的原因。
不少人并未察觉到，银行乃是房企的最大债主。前银保监会主席郭树清曾讲过，我国房地产相关贷款在银行业贷款中所占比例为39%，且有大量债券、股本、信托等资金流入房地产行业。
身为房地产里的“最大债主”，银行并不期望房价出现大涨跌情况。要是涨得过于迅猛，那房企若要进行扩张，就需借更多钱，如此一来负债表便会像坐火箭般飙升，风险极大；倘若是跌得太过厉害，那就更为糟糕了，眼见着房子价值持续缩水，房企为业绩发愁，而房奴们更有断供的可能，最终这烂摊子，全甩给了银行。再进一步分析，银行的的坏账，最终还是由国家来承担。
按照高盛得出的数据来看，远远早在二零一九年的时候，中国住宅以及开发商库存的总额已然达到了五十二万亿美元那般的数值，此数值是美国住宅市场规模的两倍之多，甚至还超过了整个美国债券市场。
世上苦于高房价时间很久了，房价持续上涨，炒作房屋者肆意横行，产业结构呈现畸形状态，年轻人意愿不生孩子，房地产渐渐演变成一场击鼓传花的财富游戏。
要是去设想一下，在年轻人都被楼市给捆绑住情况之下，把六个钱包都给掏空掉，让数百万积蓄都用光了，仅仅是为了去换来一堆其价格昂贵的钢筋水泥的时候，这样子究竟是属于谁的悲哀呢？
存在有人或许会提出疑问，房价倘若不上涨，那么地方的资金究竟从何处去填补缺口呢？依笔者的观点来看，房地产税会是一个相当不错的出口。对其进行开征，既不会给实体经济增添压力，又能够为地方财政提供一个全新的税收源头。
存量房市场规模巨大，那可是地方最好的“长期饭票”。央行调查报告表明，我国城镇居民家庭七成财富是房产，住房拥有率达96%。当中，有三套以及以上住房的占比是10.5%。
这个问题落实了，中国房地产才算迎来了真正的新时代！
